精品文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案.ppt

民族体育中心，市政府，民族风情街，仰阿莎广场 市场动态 本次市场调研因客观原因限制, 对于凯里市08年度1-3月房地产市场的动态尚无法取得 详实可信的准确数据,因此本次市场动态的分析,暂略. 发展商情况: 凯里市当地房地产发展商除荣升公司以外,各发展商品牌及实力在凯里市民中尚未形成品牌印象.实力将是市场比拼的根本，优胜劣汰依然是铁定的市场法则，当前凯里市的地产竞争仍然处于成本竞争的状态,而行业的发展将加快淘汰实力不济，开发水平低下的中、小开发商。 具有雄厚资金和先进技术和理念的外来企业的进入，不仅加剧凯里的房地产市场竞争格局，同时也将极大促进本土市场发展过程中的自我优化。 1、博物馆东路地块开发建议 1. 1 1-3层规划为洗浴城、大型咖啡厅等高档娱乐休闲商业,建设成为城南新区休闲娱乐大本营; 1.2 4层规划为空中会所; 1.3 5层以上为高端豪宅，空中洋房等 ; 1.4 建议地下部分楼层可采取半地下结构，以尽可能多的获取经济价值; 1.5 根据项目规划需要以及周边紧张的停车位情况,建议设置地下车库. 1.2 开发思路阐述 2.1. 人气与大十字完全衔接困难 与大十字的人流延续中断，大十字的消费人流无法顺利完整辐射到该地块区域; 2.2. 博物馆广场地下已有大型日用百货卖场，日用大型百货招商经营上面临严峻的 竞争; 2.3. 高档娱乐休闲商业市场存在空间(详见下页:相关业态调研) 周边存在众多中高档酒店，如此商业规划应独辟蹊径，为他们提供空缺配套， 2.4. 凯里市场接受中高档娱乐休闲商业这样业态(详见下页:相关业态调研) 2.5. 如此中高端业态和整个楼盘形象气质相符。 1.3 相关业态调研 调研报告 通过对凯里市中高档次的酒店宾馆的调查，我们了解到目前凯里市的酒店宾馆没有中高档次的桑拿足浴设施，部分宾馆酒店有小型休闲按摩中心，但规模小，档次较低基本设施不够完善。 凯里市较大的足浴中心：位于北京东路的曼谷雨林,以及位于北京西路的瑶家桶式药浴。 凯里市目前有维多利亚西餐厅等少数几家中高档咖啡厅。 在调研过程中发现以上业态经营状况良好,加之凯里市民敢于超前消费的特性,和旅游城市所带来的旅游人潮的消费能力，我们认为凯里市场对中高档桑拿、足浴、咖啡厅存在着市场需求。 2.1 启动区建议 CLD能成为成功人士“第一居所”的首选，不仅仅是因为CLD位于城市居住中心，更重要的是其拥有城市一流的生活资源和人文、生态环境。不但能为商界精英繁忙工作中的迎来送往、生意应酬提供便利条件，而且能使家庭内的每一位成员都能在CLD里得到他们需要的各种配套。因此，CLD是精英们理性的居住选择。 可见，CLD位于城市居住中心地带，拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。“中央生活区”按聚集群体可以分为：民营企业总部汇集的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。  如此规划基于以下原因考虑 1. 政府宏观调控影响不可预测性，凯里经济发展以及未来地产市场发展的乐观预期. 2. 有利于资金快速回笼. 3. 产品体量巨大，需要靠最多的消费者来消化，平民化的住宅消费者将为我们项目提供最大的消费市场. C地块 高档联排别墅群多层为主,高层(部分为投资性旅游酒店式公寓)为辅 各个区块开发顺序建议 方案一: C→A → D → B 方案二: C→ D → A → B 如此规划基于以下原因考虑 1. C地块拥有最优势的景观资源,有足够的因素开发高端产品,因此以C地块作为启动区,以此高调入市,为项目树立良好的销售形象,提升整体地块价值,无论是从楼盘销售角度还是从后期可能的地块销售角度,都是很好的开端; 利用C地形象,带动其他地块的升值价值. 2.2、关键规划节点展示 2.1 C地块沿湖联排别墅群临湖联排别墅群底层为店面 酒吧一条街，私人会所,别墅风情街区，黔东南原生态民俗风情,影像会所… …都是不错的方向. 投资性旅游酒店式公寓 2.2.1 C地块沿湖联排别墅群 规划基于以下原因： A相关技术规定 《凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书 》如下条款规定： 1.沿金井河及人工湖须建设休闲生活步道， 2.沿人工湖及金井河须建设景观绿带，沿湖建筑性质只能是旅游服务性用房。 3.沿人工湖及金井河岸的建筑高度按：≤10米控制 B 项目销售考虑 1.联排别墅群的高端形象有利于塑造项目高端大盘形象，有利于推广的高调入市; 2.联排别墅群的开发周期短，有利于资金的快速再启动. 2.2.2 金泉路商业步行街