中旅农科项目策略总纲.pptVIP

另辟蹊径，突出重围 ——中旅农科项目策略总纲 另辟蹊径，突出重围 * 某地产顾问（深圳）有限公司 2002-12-29 解决的三个问题 1、形象定位(是什麽) 2、全攻略(凭什麽是) 3、总控图(怎麽做) 比较结论：本项目容积率最低、覆盖率最小、规模大 1、市场 550万 vs 150万 2、竞争对手出新出奇 （花园、豪庭、名苑、雅居） 3、品牌资源和街区演进 1928、旅游、实力、国际化的、中资四大家族、酒店、红五星…… 农园路 1997东海 1999年香榭里 2003年 4、地块资源和产品气质 地块特质 即静且近 天主教堂、大片绿地、 德式堡、名人俱乐部、国际网球中心 5、客户喜好 可引导性：供给改变需求。 偏 好 性：身份感 价值感、尊贵服务 圈 子 家人（子女教育） 单位：万平方米 美庐锦园-4；世纪村二期-8 中海深圳湾-10 世界花园-7 锦绣花园三期-8 安柏丽晶12.3 碧海云天-26 汕头联泰地块-33 波托菲诺-97 招商海月-22 蔚蓝海岸-26 海岸明珠-6；观景台花园-5 长城项目-32；山海人家-3 漾日湾畔-6；佳嘉豪苑-5 翠堤湾-22 绿景海苑-20 万科沙嘴项目-23 阳光带海滨城32万 环深圳湾两年内推出量 660万 中心区一年内 120万 香蜜湖一年内 70万 其他（安柏.丽晶、星光名庭、嘉宝田、玮鹏、鸿祥）150万 产品扬长避短 特色 劣势 组团设计，较小的尺度空间 自然资源条件一般，不临湖 双重空间层次，更为私密 建筑间距和视野受限 私家、个人化的车库设置 朝向不佳 环境空间较小 同期片区唯一真正TOWNHOUSE 内、外配套缺乏 中旅· 国际公馆 公馆：古代诸侯的宫室。引申指一些比较高级的住宅。 ——引自《辞海》 ——百年中旅、传奇城邦 ——入住中旅公馆、跨入世界大门 ——曾经是名流贤达的府邸，如今是尊贵的私家领地 熙园VS中旅花园 部分底层送庭院 一半底层送庭院 部分主卧室朝北 临水，送双阳台 送超大露台，前后花园，双车位，送储藏间、工具间，部分临水 送私家花园，部分底层送储藏间，顶层阳光室和露台 部分户型有较大缺陷 户型标准，基本无缺陷 部分送阳台 部分户型设有入户花园、一半送阳台 车库 组团地下车库，设采光井，House半地下私家车库和地面私家车位，车库送工具间洗衣间 集中式车库，半地下为主，设采光井 引入水景 建筑立体绿化 大部分小高层朝西南、西 全部朝东南、南 一条主轴线，四个组团空间 一条轴线，建筑—公园—建筑圈层结构 6~8F一梯两户带电梯 7F一梯两户带电梯、 多层 9~18F一梯两户或两梯两户 11F、18F两梯两户 小高层 210~310㎡ TOWNHOUSE和二层复式，一梯两户不设电梯 230~270㎡ 三层复式一梯两户 TOHO 道路空间和组团园林 三个环行公园、人工湖 临香蜜湖 景观环境 最小建筑间距24M 最小建筑间距32M，一边开阔 规划布局 中旅 熙园 天阔之城 阔 建立一套全新的标准体系 在老三讲的基础上加入新三讲，讲地段、讲户型、讲价格到讲历史、讲品位、讲境界。 公馆标准： 深圳豪宅四大版块 红树湾（海景）、中心区（CBD）、华侨城（人文）、香密湖农科（生态） 城市中心