常生（支塘）创业园行销方案.docVIP

常生（支塘）创业园行销方案  第一部分：我们为什么看好常生（支塘）创业园？一、剖析宏观大势，厂房价值凸显? ? ? ? ⊙ 世界工业地产看中国，中国工业地产看长三角近年来，亚洲地区的工业地产市场空前繁荣。而作为亚洲市场重要组成部分的中国，则一直保持工业地产市场的快速增长，拥有无可比拟的低成本优势和强劲的经济增长率。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。我们缩小范围来看长三角，这个全国产业最发达的城市群落，其工业地产的发展前景更加令人瞩目。我们再将目光聚焦到常生创业园所在的支塘镇，从地理区位上看，该镇正处于长三角城市群的中心地带，在204国道、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏昆太高速公路等交通骨干网的环抱之中，是常熟面向上海的东大门。此外，支塘雄厚的工业基础和华东食品城强大产业平台都是吸引工业地产投资的风光亮点。⊙工业地产调控日渐严厉，协议让地时代一去不返中央政府在完成对住宅、商业地产开发的宏观调控后，逐渐将调控的范围转移到工业地产领域，国发〔2006〕31号文件明确要求各地工业用地出让必须采取“招拍挂”形式，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。以此限制工业用地的过热开发。政府宏观调控的结果导致今后工业用地将进一步紧缺，企业通过与政府协议出让方式大量圈地的时代不得不宣告终结。⊙ 本地政府加紧土地看管，小型企业用地难上加难就常熟市本地来讲，最新出台的《市委市政府关于加强建设用地管理的意见》中明确规定：“对进入工业园区、但注册资本低于150万元，不再单独供地；需要供地的内资项目原则上每亩投入不低于120万元，外资不低于20万美元。要坚决杜绝假借项目进行圈地，造成闲置、撂荒；对闲置两年以上的，依法收回后再重新进行配置利用。”这一政策，几乎令所有企业陷入用地瓶颈，尤其是小规模用地根本就批不到，只能租用他人厂房，而租金则控制在房东手里，受制于人。总之，小企业今后再想购地自建厂房，难了！ ⊙ 土地成本居高不下，自建厂房代价高昂依照中央关于土地价格的统一规定，常熟市以八类土地标准最低保护价不得少于16.8万元/亩，而像支塘这种中心镇的地价一般低于20万元/亩。此外厂房造价800元/平米，加上各类代缴费、税费、财务费，其成本要达到1300-1500元/平米，再加上自建厂房费时费力，其总体成本几乎和购买厂房相当。对于急于开工的小企业来说，购买厂房的欲求更大。⊙ 厂房出租超高回报，投资前景一致看好近两年，国家对于住宅市场的宏观调控愈发严紧， 轰轰烈烈的投资声势也逐渐淡去。相反，厂房等工业地产的受关注程度却不断上升。国家对开发土地数量的限制，使工业地产市场一直处在供不应求局面，可以预见，工业地产将成为一个新的投资热点。表1：目前常熟地区厂房租金水平：地区? ? ? ? 每平米日租金? ? ? ? 每平米年租金常熟经济开发区? ? ? ? 0.3元? ? ? ? 110元东南开发区? ? ? ? 0.3元? ? ? ? 110元练塘镇? ? ? ? 0.25元? ? ? ? 90元董浜镇? ? ? ? 0.25元? ? ? ? 90元任阳镇? ? ? ? 0.2元? ? ? ? 73元支塘镇? ? ? ? 0.25元? ? ? ? 90元太仓 沙溪镇? ? ? ? 0.3元? ? ? ? 110元高新技术园? ? ? ? 0.27元? ? ? ? 100元从上表我们可以看出，目前常熟地区出租厂房每千平米的年租金普遍在9万元以上，而常生创业园标准厂房每套（以1000平方计）售价仅为158-198万元，投资回报率在5%左右，相信常熟地区的投资客一定会看好这里。二、总结? ? ? ? 通过以上多方面的分析，我们对常生（支塘）创业园标准厂房销售前景有良好的预期。我们相信，凭借开发商雄厚的资金实力、行业影响力，加上嘉晟鸿业自身的努力和多年的房地产策划经验，双方诚信合作，一定能够在较短时间内，以较低的营销成本创造出令人满意的销售业绩！第二部分：我们的客户在哪里？? ? ? ? 与住宅、商铺行销不同，工业厂房的目标客户群更加狭窄、专业、分散、隐蔽，如果继续采用传统房地产业营销推广模式，对客户的有效信息传达更加困难。? ? ? ? 对于常生（支塘）创业园来说，找对客户，才是确保成功的关键。一、华东食品城部分商户及其上下游客户客户特征：拥有多年食品行业运营经验，熟悉食品流通渠道，头脑精明，有一定投资意识；部分商户积累一定资金后有涉足食品加工打算，个别小型厂商则有就近生产、仓储需求。购买用途：仓储，用作生产车间，投资。关注要素：相对位置、厂房硬件、价格、外部环境、政策支持、升值空间二、支塘、常熟及周边地区（含太仓沙溪等地）目前租用厂房的经营户