合富辉煌2007年张家港市场报告.docVIP

目 录 第一部分：区域环境分析 2 1-1.城市概况 2 1-2．经济环境 4 1-3．发展规划 6 第二部分：房地产市场分析 14 2-1．近年房地产发展情况 14 2-2、市区在售商品房市场分析 20 2-3公寓市场分析 24 2-4．重点个案分析 29 2-5．目标客群分析 33 2-6.别墅市场分析： 44 2-7.客群分析——别墅 47 2-8.高层景观豪宅与别墅市场分析 53 第一部分：区域环境分析 1-1.城市概况 地理位置 张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距上海98公里；西接江阴、常州，距南京200公里， 作为新兴的港口工业城市，张家港市基础设施完善，功能配套齐全，经济基础坚实，生活环境优美，外向型经济发达，外商投资活跃，已成为中外投资商注目的热点城市之一。 城市概况 张家港市辖8个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇；以及常阴沙农场 ，市人民政府驻杨舍镇。 总面积998.48平方千米，至2006年末，张家港市总户籍人口87.9万人，外来暂住人口46万人。 历史沿革 张家港市历史久远，拥有10处新石器时代遗址，时间分布在距今2500年至8000年之间，其中南沙东山村遗址的出土文物是长江下游最早的古文化遗址。 商末属勾吴之地,晋代设暨阳县,县治即今杨舍镇。1962年，从常熟和江阴各划出数个公社，建立沙洲县，1986年9月，国务院批准撤销沙洲县，设立张家港市。  地方特色 地方特产有并誉为“长江三鲜”的鲥鱼、刀鱼、河豚；始于清咸丰年间凤凰高庄豆腐干；曾被列为贡品、驰名大江南北的鹿苑鸡以及凤凰水蜜桃、高峰鹿液茶、弄里芹菜、拖炉饼等。 1-2．经济环境 地区GDP不断增长 2006年，张家港市实现地区生产总值841.62亿元，比上年增长18.5%。其中，第一产业增加值12.48亿元，第二产业增加值542.54亿元，第三产业增加值286.60亿元，三次产业比例为1.48:64.47:34.05。按户籍人口计算，全市人均生产总值9.57万元，折合1.22万美元。 整体经济环境的向好有利于需求规模的稳定增长，有利于吸引各方投资，减少地产投资风险，保证投资收益的实现。 投资总量继续扩大，但增幅明显回落 2006年，全市固定资产投资额再创历史新高，达248.65亿元，同比增长6.52%，房地产完成投资35.40亿元，增幅大幅减小。“十五”期初张家港投资高速增长，2002年、2003年投资增速均超过50%，2004年国家进行宏观调控，张家港投资增长速度从56.5%直降至8.5%，2005年又回升至19.4%， 2006年受宏观调控进一步加大的影响，增长速度又回到低点，房地产市场理性回归。地产投资增幅回落说明市场针对固定资产投资增长过快的宏观调控已见成效。同时调整后的市场将更趋向规范，对中小型发展商发展提出了更多限制，这一现象对大型实力发展商而言则是进一步兼并市场份额的良好机遇。 人民生活水平不断提高 2006年，全市城镇在岗职工年平均工资突破25000元，可支配收入突破2万元。 年份 2005 2004 增幅 城镇在岗职工年平均工资 23330 20226 15.3％ 城镇居民人均可支配收入 17078 15117 13.0％ 居民人均储蓄余额 31102 27325 13.8％ 以上现象充分说明由内需带来经济的高速发展，将为自身定位的实现提供强有力的支持，也将刺激消费需求的增长，从而引导人群对高档居住产品的消费。1-3．发展规划 总体规划 城市性质：现代化滨江港口工业城市。 城市定位:长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规划:规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。 　 “一城”指整个张家港是一个城市。　“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。　“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。 规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里 交通规划 轨道交通：城际轻轨沿苏虞张公路东侧北上，在杨舍城区、金港城区和塘桥片区分别设1个轻轨站。 市域主干道：规划为“五横五纵”。[五横：沿江公路、港丰公路、晨丰公路、张杨公路和西塘公路；五纵：中华路、杨新公路、杨锦公路、苏虞张公路-黎明路和妙丰公路。] 市域二级路网：规划为“八纵八横”，在市域主干道的基础上，按照每相邻的两条市域主干道之间规划2——3条市域二级路网的要求进行规划，从而达到平均2公里左右就有一条二级干