优士阁开发项目总结前期部分.pptVIP

第一部分、前期工作总结 第一章、合同签署过程总结 第二章、规划手续办理过程总结 第三章、法律问题总结 第四章、合作方关系处理总结 第五章、转让款支付总结 第一章、合同签署过程总结 第一节、双井项目前期工作简介 一、??? 双井项目转让合同简介 1、由我公司、北重厂、六公司三方签署转让合同 2、转让范围：双井项目2号楼、3号楼（优士阁） 其中：2号楼转让条件为3通一平（规划建筑面积41000M2） 3号楼转让条件为结构封顶（总建筑面积90500M2） 3、转让总价：6300万元+27150万元=33450万元 二、??? 双井项目前期工作简介 第一章、合同签署过程总结 第二节、 三方合同的签署与执行分析 一、??? 三方合同形式的分析 1、三方合同的合作形式如同“三国”的关系，相关制约，同时也相互依托 2、由于在漫长的合作过程中各方利益关系，会使合作的三方关系错综复杂，带来很多矛盾 3、需要有更高明的处理关系能力，才能执行好三方合同 二、??? 双井项目三方合同的签署分析 我公司、北重厂、六公司三方（新开发商、土地方、原开发商） 第一章、合同签署过程总结 第二节、三方合同的签署与执行分析 三、??? 双井项目三方合同的执行分析 北重厂想尽快转让开发双井项目，收回土地成本。六公司想借项目转让，将所有债务都集中到双井项目，占满利益。我公司想尽快开发回收资金。 1、合同签署期：北重厂积极促成；六公司否认合同，后被迫承认。 2、手续办理期：北重厂全力配合；六公司设置障碍，要钱。 3、开工建设期：北重厂配合；六公司债权人，要钱。 4、竣工入住期：北重厂配合2号楼，要钱；六公司债权人诉讼。 5、收尾结算期：北重厂配合收尾谈判，六公司事不关己。 第一章、合同签署过程总结 第三节、项目测算过程出现的问题 一、??? 项目调研过程测算检讨 1、项目调研阶段测算过程 成本6130元/M2，销售7500元/ M2。税后销售利润率3.8% 2、项目调研阶段测算问题所在 （1）、先有开发思路，再进行测算，（2）、研发部的职能关系 二、??? 初步分析测算的修正 1、修正测算： 成本7510元/M2，销售8500元/ M2。利润率7.6% 2、与原测算偏差分析 （1）、原测算未计算公共配套费用，其他各项也保守。 （2）、原测算均价成本并非以销售面积计算！（实际为7180） 第一章、合同签署过程总结 第四节、项目定位与计划的偏差分析 一、??? 新青年公寓定位的失误分析 失误原因：原项目测算出现的误导；对开发节奏估计的过于乐观 二、??? 自由商务空间定位的出台 由新版项目测算引发，为8500元/M2的售价寻找支持 三、??? 自由商务空间定位的细化 是一个“行动学习”、“群策群力”的过程，逐步细化，完善 四、??? 项目发展计划的调整过程 由客观项目进展引发，重新审度了项目实际情况，调整开发计划 第二章、规划手续办理过程总结 第一节、计划审批工作总结 一、双井项目计划工作办理情况介绍 1、将双井项目3号楼由原来的基建计划变更为商品房开发计划。 2、巧妙地利用规划规模，增加了3号楼计划面积做了调整。 3、利用六分公司不具备法人资质，在六分公司全力阻挠项目转让的前提下，迅速将立项变理至我公司名下。 二、对计划工作的一些想法 1、计划审批工作是一个项目最早的审批文件之一，是项目开发权属的确认文件，十分重要。 2、从目前我国法律的执行情况来看，并不是以立项的变更来界定项目权属的转移，因此，我们不能认为办理完立项过户就安全。 第二章、规划手续办理过程总结 第二节、规划违章问题的相关分析 一、规划违章问题的产生 1、六分公司在开发建设3号楼时，先后取得71000平方米及83000平方米两个建设工程规划许可证。 2、双井3号楼结构封顶时的建筑面积为90500平方米，存在7500平方米的超面积违章情况。 3、我公司在受让该项目时知道此情况。 二、规划违章问题的解决 1、由于六分公司以前的不当作为，使市规划局准备据此重罚。 2、我公司出面后，市规划局态度有所缓和。 3、原规划办理存在问题，我们利用这一点迅速解决规划违章。 第二章、规划手续办理过程总结 第三节、规划审批工作总结 一、建设用地规划许可证 在完成法院对规划手续的冻结后