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丰顺锦江美景城项目产品策划案 第一部分：当地房地产市场调查分析 第一节　社会经济发展现状调查分析 地理位置与交通 位于广东省东部，梅州市南端，东毗潮州，南邻揭阳，西连五华、兴宁 ，北接梅县、大埔 。是梅州市和赣南、闽西地区通往潮汕沿海的必经之地。县城西距广州475公里，北距梅州111公里，车行50分钟，南距汕头78公里，距揭阳海关31公里。 水陆交通便利，客货运输畅通，广梅汕铁路 、梅汕高速公路和国道206线贯通县区南北，县城南端有火车货运站 、客运站。 二、面积与人口分布 全县总面积2710平方公里。县城设在汤坑镇。全县人口67万，城关人口12万，城市化率仅17.9%，中长期发展空间大。 外出深圳、广州打工人口15万，人口自然增长率6.5‰。旅外侨胞和港、澳、台同胞达40多万人，主要分布在东南亚各国，以泰国为多。大量的外出务工人群与旅外侨胞，是刺激当地经济和增加居民购买力的一支重要的补充剂。 三、社会经济发展水平 1、经济发展的基础不够优厚。 县级财政收入 6376.3万元 同比上年增长 32.6% 城镇居民年人均可支配收入 7000元 金融机构存款余额 32.6亿元 同比上年增长 17% 经济基础相对落后，2004年县级财政一般预算收入6376.3万元（自然口径），增长相当迅速，达32.4%，但依然是财政支出大于财政收入。 2、社会储蓄存款有一定规模。 经济保持快速发展。金融机构人民币各项存款余额32.6亿元，比年初增长17%。生活水平增长较快，积余后财富将是房地产购买力的基础。 3、城镇居民收入和农民人均收入偏低。 在岗职工收入较高，城镇居民年人均可支配收入达7000元，但农村人口纯收入仅3764元，购房能力偏低。 四、社会经济产业结构 以木制家私、陶瓷、电声为主的工业是县经济的主要支柱。全县工业总产值22亿元，占全县生产总值的84%。 旅游业是另一支积极发展的新兴产业，其它产业发展程度落后。 第二节　丰顺县城关房地产行业分析 一、房地产发展水平 丰顺原居民习惯于有天有地的自建房，即筒子楼。近两年政府停止自建房用地的审批后，刺激了房地产的开发建设，居民的居住意识和居住方式正在改变，作为一个新兴市场，房地产发展的空间大。但占人口数82%的农民购买力严重不足，且部分购买力外流到梅州市及其它地区。 二、开发商实力 目前以外地投资集团为主，由粗放经营转为现代营销运作。开发商多为外地（福建）企业，有开发经验但行业从业人员水平普遍不高，总体专业化水平较低。 三、产品类型 商品房开发借鉴了福建的一些新兴产品，相对而言产品较新，品种较多，主要产品形式以多层和小高层为主，基本户型以三房为主。 四、价格水平 售价远低于全国水平，与福建落后地区县级城镇的价格水平相当。平均价格为1300元/㎡。 五、商业用房 新城区的商业面积缺乏整体规划，造成阶段性相对供应偏大，无人气积压空置现象严重。 旧城区商业以沿街商业为主，售价约6000元/㎡。 六、居民消费理念 开发理念、营销理念不成熟，均处原始状态，居民消费理念还需要培养，开发营销的弹性空间大。 第三节：项目SWOT分析 一、优势（S） 规模巨大 从规模效应方面，600亩的占地规模，63－70万平方米的总建筑面积是丰顺县最大规模的房地产开发项目，意味着规模效益、品牌效益、配套效益。 开发理念 从开发理念方面，在丰顺全面落后观念市场中，开发商力图引入有经验、先进的配合队伍，形成相互配合的整体团队，为项目成功开发奠定思想基础和组织基础，这是最为重要的。 3、成本低 从开发成本方面，10万/亩的地价在一个拥有12万人口的县级市新区中心，土地成本极低，操作空间大，有足够调整空间。 4、风水宝地 从风水堪舆方面，北靠卧龙山，南依榕江，自然天成的山水与居高临下的地势，便于本案因地制宜取景，是别墅开发的理想地段。 5、教育配套 从文化教育方面，项目周边中小学校一应俱全，拥有丰顺中学，丰顺小学等全县最好的中小学；丰顺中学已建成，今年九月就将开始招生入学。 6、规划中心 从城市运营方面，作为城市发展的方向，县政府、工商、税物、文化宫等县级主要行政单位都已搬迁至本案周边，文化场馆等市政配套设施正在施工建设。 7、温泉居家 从物业配套方面，温泉入户是高档社区的标志之一，也合乎当地人的泡温泉的生活习惯。 二、劣势（W） 总量大 项目达63－70万平方米的总建筑面积对一个仅12万城镇人口的小县城来说，短期内销售压力大。 商业面积过大 现有规划中约5万平米的商业面积过大，社会零售总额不足以支付的商业用房今后经营需求，必将形成销售困难。 规划难点多 山坡地特点，红线内高差较大，规划难点较多。 三、机会（O） 1、概念包装： 以大盘名义进行综合性概念，组合营销手法，创出第一品牌地产，改变居住观念才能根本解决项目的劣势问