中海万锦城09年下半年推广策略.docVIP

中海·万锦城09年下半年推广策略 住宅 策略背景： 08年底我们低估了市场回暖的速度，所以在09年上半年中我们采用保守的价格策略与推广策略。顺应市场行情的变化，项目从最初的23000定价提升为28000，甚至今后要向30000以上发展，配合项目整体价格的拔高，在策略上必要对项目做重新梳理与形象拉升。 客群分析: 第一部分：区域认可人群 他们生活在项目本区域或区域周边（闸北区大部分+虹口、普陀部分+静安、黄浦少部分-靠近闸北区域）， 对区域情况十分熟悉了解，因为本身的生活圈就在此处，所以就该区域生活的认同感高。 【犹豫原因】闸北区未有适合的高端项目 【攻击重点】突出该区域最高端项目形象 第二部分：地段认可人群 他们是新上海人，区域概念并非十分强烈，但是他们有强烈的市区概念，认定市中心不仅仅是坐享便捷的交通与生活配套，更是真正融入一个城市的象征。 【犹豫原因】还在全市范围内比较 【攻击重点】强调地段与价值 （诸如以一样的市中心不一样的距离，一样的市中心不一样的价值，一样的市中心不一样的体验为切入，告诉他们万锦城项目物超所值的稀缺） 竞品分析： 同片区中与正面竞争楼盘绿洲雅宾利的PK 品牌vs品牌 ：中海vs上置 中海品牌综合实力排名第一；上置旗下绿洲系列在上海小有名气，但开发商本身知名度不高； 万锦城胜 地段vs地段 ：（包括交通、配套） 万锦城：长兴路永兴路，略靠近人民广场更靠近静安