2004南市403号地块（金茂现场）项目全程营销提案.docVIP

南市403#地块（金茂现场）项目全程营销提案 一、天津市房地产发展现状与未来 1 天津市商业宏观市场环境分析 1.1 经济环境分析 1.1.1 GDP历年发展及产业结构 从1994年到2003年，全市国内生产总值增长2.2倍，年均增长12.4%，跨入了全国发展较快地区的行列。在经济结构中，三产业优化升级，服务业将加快发展 全社会消费品零售总额呈逐年递增趋势，商业经济发展更趋多元化。， 人均可支配收入逐年递增，今年1-5月份人均可支配收入为4612.64元，同比增长9.9%。 1.1.4 人均可消费性支出 今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分别增长％、142％和21.3％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5个百分点。前6个月全市餐饮销售实现亿元，同比增长28.6％，反映出百姓支出结构发生了变化，生活质量明显提高。天津实现了全面建设小康社会的主要经济指标，达到了初步进入现代化的要求人民的收入和生活水平发生了重大变化，人民生活消费结构发生了的变化全市大发展的已经形成。目前尚在酝酿之中，所以本市商业部门还没有确切的消息。但《条例》实行的听证制度针对未来新建的大型商业项目139.6 同期增长 --- --- 36.1% --- 21.2% 35% 从上表中我们可以看出，2004年的商业项目的投资比去年同期有了很大的增幅。带动了天津的商业地产的热潮。 2004年全市商业载体建设呈现以下特点： 一是项目建设体量大。超过5万㎡的项目有12个，超过1万㎡的项目有42个。 二是项目建设投资额大，超亿元项目18个； 三是投资主体多元化，全市商业固定资产投资中非国有企业投资已达90%以上； 四是全市新建、在建、拟建大型超市占有较大比例。见下表： 指标 年份 总数量 面积（万㎡） 环比增长（%） 截至到03年现有大型超市 37 75.68 —— 04年新建、在建、拟建大型超市 23 42.19 35.8% 总计 60 117.87 —— 五是2004年计划竣工项目多。 2.2 天津商业物业近期发展趋势 随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。因此不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。 天津商业分布是辐射型的，虽然政府大力加强各区的商业建设，但滨江道、和平路商业聚集区仍将是天津的商业中心，其主导位置不可替代，并会逐渐向周边扩展，其他区域型商业中心（如佟楼、南楼等）的商业项目各项指标的增幅与滨江道的差距将越来越大。 商铺价格仍将随着商品房价格的上涨继续上升，但上升幅度不会过大，目前各区商品房与商业用房价格比在1：2—1：4之间，趋近于合理。 目前天津商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。在2005年前后，天津很可能会出现诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。 据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出街铺、门面房供不应求，购物中心、商场、店中店供应略大于需求的格局1)综合造价不断上涨，楼价不断上涨，同时各区域价格差距明显； 2)优质优价，低质低价并未完全体现。最赚钱的开发商与最有品牌的发展商之间并不能划等号。 3)经济快速上升，居民收入不断增长，小投资客户比例不断增加。 4)外部发展商对与本土发展商对天津区域的投资热不断升温，但热点多在商业氛围较成熟的地区，对商业尚未成熟的区域关注较少。 2.4 商业物业市场供需关系 2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置。同时目前天津人均商业面积仅为0.85㎡，低于世界先进城市人均商业面积1.2㎡的拥有量。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。 从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。这个趋势的出现，对于天津是一个好的开端。海河改造、市政工程建设对于开发商更是个良好契机。现代化的建设进程的加快，天津将建成人流、财流、信息流的集散中心，商业地产在天津将大有作为。 2.5 商业物业价格分析 据调研，市内六区商业均价为6490元/㎡，其中和平区的价格远远高于其他区位，其核心地位无人可替代。南开区位于第二，均价在6397元/㎡。 天津商铺增长势头强劲，受到全国关注，分析认为有以下三点原因： 第一，海河两岸综合开发叫响全国，引起国内外的广泛关注。2003年天津市的房屋拆迁超过400万平方米，极大地拉动了