2005年深圳市商业发展分析报告【50页最新】.docVIP

2005年深圳市商业发展分析◆?当前深圳市商业格局 伴随城市面貌的一日千里，深圳的商业、商圈也一直发生着深刻的“格局之变”，深圳关内商业最早最主要商业圈都集中于深南大道两侧。深圳最先开发的地区是罗湖，因此罗湖在80年代形成了东门和人民南两个商圈。90年代，随着深圳开发重心逐渐西移，福田的开发强度加大，人口大量增加，于是形成了华强北商圈，另外福田中心区商圈将逐步形成，并有望在3-5年内成为全市业态最为发达的商圈。同时南山随着城市开发力度的增强，南山商圈也初步形成。 关外在经过20年的发展后，为商业的发展奠定了良好的经济基础。宝安中心城区和龙岗中心城，正逐步形成两个区域性的商圈，关外各区镇之间已经形成了独具特色关外商业市场，大大小小各种专业市场汇集于关外各个镇区之中，星罗棋布的乡镇一级商圈成为深圳商业市场的有力补充。 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到40—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的格局远未“定型”。 ◆?当前深圳市的经济消费分析 由于城市居民收入不断提高，消费领域进一步拓宽，新的消费热点逐步形成，消费升级日趋显现。2005年一季度深圳市市居民（包括暂住居民家庭）人均可支配收入为5843.91元，同比增长10.7%，扣除物价上涨因素后，实际增长9.1%。从收入构成看，工薪收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入均保持一定的增长速度。 据调查，一季度我市人均消费性支出4439.97元，同比增长21.2%，扣除物价上涨因素实际增长19.4%。在八大类消费支出中除医疗保健类下降外，其余各类均有不同程度的增长。详见下表: 一季度累计支出（元/人） 比上年同期增减（%） 占消费性支出（%） 消费性支出 4439.97 21.2 100 其中：1.食品类 1473.68 18.4 33.2 2.衣着类 408.81 29.3 9.2 3.家庭设备用品及服务类 205.27 16.5 4.6 4.医疗保健类 165.70 -39.9 3.7 5.交通通讯类 920.79 86.1 20.7 6.教育文化娱乐服务类 612.47 4.4 13.8 7.居住类 529.66 10.0 11.9 8.杂项商品及服务类 123.59 39.4 2.8 居民消费呈以下特点： ①?交通类增幅领先，家庭汽车消费成最大亮点; ②?家庭耐用消费品消费稳中略升，文化娱乐用品增长较大; ③?食品支出有较大的增长，在外饮食占主导地位; ④?娱乐生活丰富多彩，健身活动日益重视，医疗保健类支出下降; ⑤?住房装潢支出加大，住房服务费用增加; ⑥?化妆品支出较大，个人美容美发服务增加。 ◆?深圳市商业发展的趋势 深圳市商业业态升级已经开始，无论是老商圈大规模的改造，还是新商业区域的不断创新，都反映出深圳商业业态已经从传统的商业模式向新型的商业模式转变。从影响深圳市商业发展的各个因素来看，这些因素将对深圳市整体商业产生以下影响： ①老商业区商业业态在不断提高购物环境和购物便利性的同时，将逐步完善综合购物的需求，增加具备互补性的业态，如华强北在提高原有服装、电子等专业市场购物环境与交通便利性的同时，新的项目开始注重中大型超市、娱乐与休闲等业态的发展。 ②人民南、东门、蔡屋围三个商圈，在地铁的连动下，开始互动交流的局面，并逐步向一体化迈进。 ③新商业区在业态规模与档次上，有各自的定位。如中心区以高档次的购物与娱乐环境为主，将重点发展高档次百货、高档次精品、高档次的酒店与娱乐设施；而南山、龙华、龙岗、宝安则主要以大众化服务为主. ④快速发展的交通状况为南山、宝安、龙华等区域打造大规模商业项目创造了充足的条件。这些区域的购物中心（ShoppingMall）、大型仓储式商店、大型批发市场等，是未来发展的重点。 ⑤专业市场将以关外商业区域为主战场。规模大、品种齐，具备综合购物与休闲娱乐的大型专业市场，不仅将吸引关内、关外的消费者，并将经营范围扩大到了周边城市，以及香港的消费者。这些专业市场除了家居、装饰材料等商品外，还包括电子、五金、服装、珠宝等超大型的专业批发与零售市场。f综合业态、“一站式购物”，是当今商家谈论最多的话题，在满足消费者购物的必要性的同时，充分体现购物的娱乐性与休闲性。无论是购物一条街、购物中心，甚至大型的百货商场，都力图融入更多的娱乐、休闲、餐饮、体育与文化等业态，而且重点强调其文化与人性关怀的经营理念。 ⑥有深港关口效应的商业区域内，娱乐与休闲一直得到重点发展，这点在深圳商业业态未来的发展中仍有着十分现实的意义。 ?⑦深港一体化，不仅使得深圳的娱乐与休闲产业将有更大的发展空间，而且还使得深圳的商业与香港的商业进行进一步的资源整合，深圳的