2005年龙岩盛世名都项目营销企划方案.docVIP

家乐园地产盛世名都项目 营销企划方案 前言 高层建瓴 缔造经典 区域市场研究 项目产品研究 第三章 项目市场定位策略 第四章 项目市场推广策略 第五章 项目行销策略 视觉表现 前言 高屋建瓴 缔造经典 2005年龙岩房地产市场进入一个全面发展的阶段。随着以“水韵华都”、“恒心绿景”、“城市中心”为代表等楼盘相继启动。龙岩房地产项目开发逐步升温，市场进一步激活，价格一路高歌猛进，各开发商也不同程度引入开放地区较为先进的规划及营销理念，使得市场进一步规范与成熟。在此背景下，家乐园地产交易城项目蕴育而生。由于较好的地段以及特殊的品质定位，本案势必在龙岩房地产市场上掀起新一轮冲击波。 本案的实施，在面临机遇的同时，也必须面对激烈的市场竞争环境。房地产市场调研企划，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和综合性分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司销售计划，为拟订经营策略提供参考与建议。进行竞争楼盘调查的目的是为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。 从市场细分角度分析，漳平尚缺乏符合本地较高层次人士要求的高品质项目。换言之，房地产细分市场在此之前相当模糊，本案强有力的介入，有一种“拨开云雾见天日”，“力拔山兮气盖世”之感，清晰的定位使细分市场从模糊走向明朗，使目标客户群体找到价值感与归宿感。可以说，本案不仅及时添补本地项目的空白，完善了项目形态格局，更使本地房地产开发水平步上一个新的台阶，为漳平地房产事业的发展产生深远的影响。 正因此，我们为开发商（中阳地产）的胆识与魄力大声叫好。同时，基于项目本身考虑，我们又要认真提醒开发商找准方向，准确定位，运用先进营销手段把产品推向市场。我们提出“高屋建瓴，缔造经典”其实正是本案的品牌定位，是本案项目规划、市场行销的基点与方向，希望开发商能认同我们的这一观点。 飞渡团队凭借扎实的专业基础以及同开发商良好的合作，相信本案的合作也一定会圆满而愉快，飞渡团队已经有条不紊地展开工作，本企划案是我们对电影院项目的战略构想及基本运营思路，希望与开发商探讨，并欢迎批评指正。 飞渡置业 区域市场研究 一、漳平房地产概况及基本特点 2005年，漳平房地产市场进入一个全面发展的新阶段，随着华龙广场、祥和新城二期、万成·家天下、赤山路项目以及本案相继启动，漳平市形同一个欣欣向荣的“大工地”房地产业的发展有力拉动了全市经济。市场活力增加，消费者投资观念更新，城市基本设施得以改善。从供求关系上看，2004年漳平商品房住宅供不应求，2005年，随着各项目的启动，估计将出现平稳的供求关系平衡状态。 我们分析，漳平房地产市场2005年呈现如下几大特点： 房地产市场凸显区位色彩 华龙广场一期的热卖证明了本地房地产“地段至上”的特征。这是由于本地房地产市场当处于初级发展阶段。一方面传统市中心仍有地块出让，另一方面消费者传统思维定势生活习惯决定了对这一区位的依赖性及对其它较偏区位的排斥性。就今年漳平启动的项目而言，无一例外集中在菁城区，估计随着市中心地块逐步供应紧张以及城市扩张格局的逐步形成，在未来几年这种区位集中特点将会下降。就本案而言，区位色彩较强是一个利益点，在营销中要好好把握。 价格继续上扬 从2004年下半年开始，漳平房地产价格出现整体明显上扬趋势。这主要是由于祥和新城二期住宅项目重新定位包装以及华龙广场一期住宅、商铺强力入市造成的。其中祥和新城由一期的800元/M2左右涨至目前的均价1050元/M2左右，华龙广场更是卖到1250元/M2左右（住宅部分），商铺11000元/M2左右。随着房地产市场的升温，原材料持续上涨导致开发成本增加等因素，估计漳平房地产价格今年将有明显增幅。 消费者投资观念更新，对房地产更加关注与投入漳平房地产市场的升温使广大消费者蠢蠢欲动，激发了许多人的购房热情。使原来的所谓“漳平人钱都花在吃喝与六合彩上”的说法不攻自破。一方面，对住房有需求（或潜在需求）的消费者可以有机会选择自己的住房；另一方面，一部分富裕消费者开始学会评估分析市场，探索与实践房地产市场投资的可能性，这部分人是房地产市场活跃因子，有利于激活市场，从另一个侧面反映出漳平房地产市场的发展热度。 项目间竞争加剧 以从前汇盛与祥和“井水不犯河水”格局将被打破。虽然各开发商之间保持着“和平外交”的特色，但人口少、客源不足