2007年上海房地产市场预测.docVIP

2007年上海房地产市场预测 刘玉刚 新年伊始向来是执行盘点过去展望未来的最佳时机，如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。 从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。 研究组依据上海经济运行状况，分析上海房地产市场经济运行因素，用多种研究手段，对2007年的上海房地产市场做出初步预测。 一、2007年上海商品住宅市场需求量预测 1、商品住宅需求总量预测 上海易居房地产研究院2006年年初研究建立了一个数学模型，主要包括17项宏观指标和全市住宅成交数据。我们继续运用这一数学模型（回归模型和核估计模型），代入新的参数对2007年上海市住宅需求总量进行测算，结果如下： 2007上海房地产商品住宅需求总量和增幅预测 单位：万平方米，% 时间 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 需求量 1792.58 2587.46 2711.02 3310.37 1794.2 2147.6 1981.5 增幅 -- 44.34 4.78 22.11 -45.80 19.70 -7.73 注：2001—2006年市场需求量为实际成交量，包含重大工程配套用房，2007年为预测需求量。 研究组认为，2007年上海市商品住宅预测需求总量1981.5万平方米，在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的情况下，该数值只能是一个参考值，具有一定的可信度，其支撑理由主要有三条： 中央政府依然可能出台重大房地产调控措施 近几年来房地产调控措施主要是针对商品住宅的投资、价格和结构的。对于2006年的调控效果的认识尽管并不一致，但以价格调控为重点的调控政策来讲，过去的一年效果并不理想却是一致的。全国70个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期，因此今年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。 商品住宅消费需求存在萎缩可能 2006年是上海市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。而2007年的婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区和2010年交付使用的地铁站的动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，重点在于盘活存量；因为房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购的群体仍在观望。上述原因直接影响2007年上海商品住宅的购房需求量。 商品住宅消费需求也不可能出现较大幅度下跌 上海“十一五期间”平均每年新增人口24万人；延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大；巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展（目前内环线以内平均常住人口3.4万人/平方公里，内中环之间为1.75万人/平方公里，中外环线之间0.7万人/平方公里，外环线以外0.14万人/平方公里）。因此，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。 2、按环线划分的新建商品住宅需求量预测 依据上海易居房地产研究院的数据，运用回归分析方法，推算出2007年上海不同区域新建商品住宅的需求预测。 研究还认为，在上海市商品住宅开工、在建和竣工各项土地规模还没有最终统计出来的情况下，这一预测数据具有一定的参考价值。 内环内由于土地资源的越发稀缺，作为住宅用途的土地将越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。 内中环的销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格的差异，此区域的价格弹性大，消费者极容易受到市场波动的影响；作为其替代区域中外环需求量由于有价格优势所以表现较为平稳。 外郊环在2006年成交较为火爆，但是由于投资者受到市场的挤压而离场；而且预期未来市场将有更多物美价廉的产品上市，消费者推迟购房计划。 2007上海不同区域新建商品住宅需求总量和增幅预测 单位：万平方米，% 成交 2004 2005 2006 2007 同比 内环内 299.42 209.21 235.51 250.5 6.4 内中环 397.25 176.21 256.92 236.4 -8.0 中外环 482.83 342.2 402.38 406.2 1.0 外郊环 1867.85 851.28 1018.56 835.8 -17.9 郊环外 263.89 215.54 238.79 253.0 6.0 上海2007