土地出让方式、地价与房价土地出让方式、地价与房价.pdf

2012年第8期 (总第386期) 含 研 GNo．8，2012 enerJ No．386 土地出让方式、地价与房价 况伟大 李 涛 (中国人民大学商学院，北京 100872；中央财经大学经济学院，北京 100081) 摘 要：本文使用中国35个大中城市2003—2008年土地市场和房地产市场数据，考察了 土地出让方式对地价和房价的影响。描述性分析发现，地价房价比不高，均值为 10．23％；土地 出让金 占地方财政收入比重均值为62．49％，已成为地方政府的 “第二财政”；协议出让面积 占 比最高，其次是挂牌出让和行政划拨，最小是拍卖和招标 ，土地出让存在明显的 “双轨制”。实 证发现，房价主要是由供求决定的，而非地价和土地出让方式决定的。因此，控制房价过快上 涨，主要是调节房地产供求关系，而非一味地降低地价乃至否定土地的 “招拍挂”制度。实证还 发现，地价主要是由房价决定的，而非土地出让方式决定的。这表明，“招拍挂”制度并未导致 地价的快速上涨，高房价是 “地王”出现的主因。 关键词 ：土地出让方式；地价；房价 JEL分类号：E44，E58。G12 文献标识码：A 文章编号：1002—7246(2012)08—0056—14 一 、 引 言 中国1998年实行的住房制度改革，结束了住房福利分配的历史，加速了住房市场化 改革。特别是，自2005年，城镇化的提高和银行信贷的扩张，大幅提升了住房需求，导致 许多城市房价不断上涨。国家统计局数据显示，2005～2008年，中国35个大中城市房屋 销售价格分别增长 l9．0l％、11．83％、17．35％和 8．02％。高房价不仅使住房困难 ，而且 易产生房地产泡沫，引发金融危机。因此，房价成为重要的民生问题和房地产市场调控的 重点。 为防止房价过快上涨，中央政府早在上世纪9O年代对房地产供给进行调控，具体措 施包括减免税费和土地出让金、调整住房供给结构，但未见显著成效。特别是2002年土 地 “招拍挂”政策出台以来，各大城市的地价不断上涨，甚至接连出现 “地王”。据此，一部 收稿 日期 ：2011—1I一28 作者简介：况伟大，管理学博士，中国人民大学商学院财务与金融系教授 ，Ernail：weidakuang@ruc．edu．cn． 李 涛，经济学博士，中央财经大学经济学院教授。 本文感谢新世纪优秀人才支持计划 (2011、2010)、国家 自然科学基金项 目、中央财经 大学 “青年科研创新团队”以及霍英教育基金会的资助。衷心感谢匿名审稿人的意见，但文责自负。 56 2012年第 8期 土地出让方式、地价与房价 57 分学者认为土地 “招拍挂”政策抬高了地价和开发成本，从而抬高了房价 (杨慎，2003；包 宗华，2004；刘民权、刘波，2009)。因此，该观点认为，要降低房价必须降低地价，特别应限 制土地垄断者一地方政府的 “以地生财”行为。但张小武等(2005)对沈阳市的研究表明， 土地招拍挂制度未引起地价和房价上涨。另一部分学者认为，房价 由供求共同决定，而非 成本决定，过高的需求使房价快速上涨，从而加大了土地需求，使地价上涨，所以降低地价 对抑制房价无影响 (刘琳、刘洪玉，2003；况伟大，2005)。因此，该观点认为，要降低房价 必须调整供求关系，特别应增加土地和房屋供给。据此，房价与地价关系如何?不同土地 出让方式对二者有何影响? 地价与房价关系涉及土地市场与住房市场及其相互作用。现有文献将地价与房价关 系的研究分为四类。第一类研究从供给角度分析地价与房价关系。Glaeser和 Gyourko (2002)发现，土地管制是高房价的主因。Evans(2004)发现，土地供给者行为也会影响房 价，地价并非完全取决于房价。Kim(2005)发现