亿城新天 地推盘规划2007.docVIP

亿城新天地推盘规划（最终版） 一、推盘方案 （一）推盘方案图解 （二）推盘体量统计： 推盘时间 推盘顺序 推量户型分布 总推套数（套） 总推面积（㎡） 占总套数的比率（％） 1房 2房 2+1房 年份 时间 套数（套） 套数（套） 套数（套） 2007年 9月15日 1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18# 46 467 145 658 58273.0 52% 11月17日 4#、11#、13#、14#、17# 　 216 128 344 31524.6 28% 累计 - 46 683 273 1002 89797.6 80% 2008年 1月5日 6#、7#、10#、19# 26 163 69 258 22958.7 20% 累计 　 26 163 69 258 22958.7 20% 合计 － 72 846 342 1260 112756.3 100% （三）推盘方案说明： 1．推盘总体原则：搭配推盘、均衡去化。 1）小高层与高层搭配推盘，依靠小高层的快速去化带动高层有效去化。 2）户型搭配推盘，利用一房、三房的需求带动二房的需求。 3）物业价值差异搭配推盘，利用物业价值（价格）差异，促进楼盘均衡去化。 2．根据目前的预约情况来看，截止到8月22日有效预约量达到了2403组，经过长时间跟客户的沟通，我了解到：目前预约客户普遍担心自己买不到房，希望第一批推量能够多些。因此我们认为首批推量可以适当放大，推量小高层高层搭配，户型尽量齐全，物业价值差异较明显。 3．按照方案去除内部房源80套，正式对外的房源套数为578套，预计到开盘现场参加开盘的有效预约为2500组，因此房源与客户比为4.325:1，基本理想比例。 4．12＃、17＃楼在客户和销售人员意识中是公认的差房源，可能出现去化缓慢问题，因此认为将两幢房源分开推出，先推较好的12＃楼，再推最差的17＃楼。 这样利用第一批好房源、优惠价格、各幢之间价格差来带动12＃楼去化，同时也确保首批房源的95％以上去化目标。 第二批推出17＃楼，由于首批房源成功去化，为第二批房源的推出已经做好了预热，所以第二批房源在价格上可以适当上调，因此17＃推出价格肯定要迎合项目价格策略。利用首批房源的余热，以及第二批房源的价格策略，确保17＃楼有效去化。 5．9月15日首批房源开盘，与第二批房源开盘时间相差两个月，为第二批房源积客预留的时间。在这期间的重点是： 1)尽量将首批未选到房源客户预留住，期待第二批房源的推出。 2)参加十一苏州住博会，去化首批未售房源，积累第二批推盘客户。 3)利用样板房、样板段的公开作为营销主题，进入第二阶段推广——人文地产概念打造，进一步积累第二批推盘客户。 6．方案最大的风险就是8#、12#以及18#对外时未取得预售许可证，也就是提前预售，这样必须考虑法规风险。所以这三栋房源将采用内部意向认购的方式对外公开。 二、亿城新天地项目推盘价格测算： （一）分幢价格系数测算： 价格考虑因素 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 5＃ 6＃ 7＃ 8＃ 9＃ 10＃ 11＃ 12＃ 13＃ 14＃ 15＃ 16＃ 17＃ 18＃ 19＃ 项目北面高压线 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 4 4 4 4 0 0 10 10 小区变电房 4 4 4 4 1 4 4 4 1 0 4 4 4 4 4 4 4 4 2 小区垃圾房 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 2 2 2 2 小区地下车库出入口 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 2 0 0 2 2 紧邻主干道 0 2 2 2 2 4 4 4 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 4 离小区入口远近 1 0 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 采光 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 3 3 3 0 0 3 景观 0 0 1 2 0 8 8 2 2 5 8 5 5 10 10 10 8 8 8 物业类型 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 0 0 0 0 0 0 0 0 朝向 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0 0.5 0 0.5 0.5 0 0.5 0.5 0.5 0.5 0 1 1 1 合计 30.5 31.5 32.5 34.5 29.5 42 42.5 35 30.5 31.5 39 21.5 22.5 26.5 28 23.5 19.5 31.5 32.5 　销售面积（㎡） 3123 3479 3479 3123 6009 3835 3835 2767 5202 6687 2