世华2006年房地产三级市场分析.docVIP

一、综述 　　2006年是房地产的政策年，政府出台了一系列政策对房地产市场进行调控，对住宅三级市场的成交量和价格产生了较大影响。楼市整体发展较快，成交量再创历史新高，并已经超越一手楼市。价格快速增长依然是06年楼市的鲜明特点，南山、宝安等区域价格上涨迅猛。受政策影响，租赁市场扮演了更加重要的角色，租价水平整体上涨，另外中小户型成交比例也越来越大。 二、发展概况 1、政策影响较大 　　2004年和2005年政府为了调控房地产市场已经出台了一系列政策，两年都被认为是房地产的“政策年”，事实证明，2006年依然是房地产“政策年”，政府的调控力度有增无减，其影响力非常深远。 　　06年政府出台的一系列政策持续对三级市场产生影响，从“国六条”到九部委的“新政”，接着深圳政府出台了“新政”的操作细则，之后关于个人所得税的政策呼之欲出。另外，国家对利率的调整以及人民币的升值压力等宏观经济政策环境对楼市的影响力也不容忽视。在这些宏观经济政策的调控或作用下，深圳楼市的观望气氛不断转换，成交量和价格等方面受到很大的影响。 　　2、成交分析 　　a、总体成交量快速增长 国土局数据显示，04年全市二手住宅成交面积达到474.53万平方米，05年成交面积595.67万平方米，05年同比增长26％，06年全市预计成交746.76万平方米，同比增长25％，涨幅与05年基本持平。 随着一手住宅价格高企，越来越多的消费者选择了二手住宅，促使二手住宅成交量逐年上升，三级市场也越来越成熟。 　　b、二手楼市赶超一手楼市 随着住宅土地供应越来越紧缺，一手住宅供应将越来越有限，二手楼市在房地产市场上扮演的角色却越来越重要。数据显示，二手住宅成交面积逐年上升，成交量开始赶超一手住宅的成交量。 　　据统计，04年二手住宅和一手住宅的成交比例为0.59，05年比例上升为0.66，06年这个比例预计可以达到1.04，二手成交量和一手成交量的比例逐年上升，06年二手成交量已经超越一手成交量。 　　c、各月成交量此起彼伏 　　06年受政策以及一些传统因素的影响，各月的成交量不断变化。1、2月份受春节等传统因素的影响，成交较少；3月份开始买卖双方都集中入市，供给和需求都非常旺盛，成交量大幅上升；4、5月份成交依然很活跃，但受到政策出台前的观望气氛影响，成交量有所回落；5月底新政的出台极大地影响了6月份的成交量，6月份成交量大幅下降；7、8月份在新政产生的观望气氛以及个人所得税政策的影响下，成交依然低迷； 9月份开始，很多客户和业主逐步摆脱观望气氛，开始入市，成交量开始回暖；“金九银十”未现，而“金十银十一”却像很多人预计的那样显现，10、11月份成交量明显增长，特别是11月份成交量已经非常活跃；过年之前一直是楼市的成交旺季，11、12月份的楼市正是在这样的环境下火热。 　　3、销售价格分析 　　a、总体价格快速上涨 　　近几年房地产市场最突出的特点就是价格总体快速上涨，据世华地产市场研究中心统计，05年二手住宅整体均价为5311元/平方米，同比增长18％，06年整体均价达到6977元/平方米，同比增长幅度达到31％，比05年增长了13个百分点。 　　b、各月价格波动分析 　　06年深圳房价整体上涨，但受到政策等因素的影响，价格不断波动，总体上涨。年初受传统因素影响，价格平稳；但从3月份开始，楼市供需旺盛，成交活跃，价格也水涨船高，据统计，3月份整体价格环比增长13％，4、5月份延续了3月份的上涨趋势；6月份在政策的调控影响下，成交量已经跌入低谷，价格保持平稳发展，7月份总体价格小幅回落，但这依然属于价格的正常波动，之后的8、9、10月份价格依然波动平稳，但总体表现出上升趋势，可以看出，5月份新政出台之后的4到5个月期间，楼价保持平稳波动；11、12月份楼市明显回暖，成交活跃，价格又开始上涨，11月份价格环比上涨5％左右。12月份全市均价达到7607元/平方米，比年初增长了28％左右。 　　c、各行政区价格波动分析 　　06年各行政区价格总体表现出上涨趋势，但上涨幅度存在一定的差异。 　　通过统计各行政区各月的成交均价，可以发现宝安价格波动幅度最大，年末价格和年初价格相比较上涨了42％，其次是盐田上涨了41％，位于盐田之后的分别是南山38％、龙岗33％、罗湖23％、福田19％；值得注意的是福田区由于基数较大，波动幅度相对较小，但价格上涨其实非常迅速，而盐田、宝安、龙岗等区域价格基数较小，增长幅度较大。 　　通过统计各行政区05年和06年的整体均价变化，可以看出南山06年整体均价达到8810元/平方米，同比增长59％，涨幅位于各行政区之首，涨幅分别位于其后的是宝安42％、龙岗36％、盐田35％、罗湖22％、福田18％。 　　从各行政区06