东营第五大街营销推广执行策略.docVIP

.谨呈：金瀚集团 “财富说” ——第五大街营销推广执行策略 深圳瑞尔特房地产顾问机构 东营项目组 二○○四年八月一日 目 录 第一部分 项目基本情况 第二部分 项目推广策略 第三部分 项目广告策略 第四部分 项目营销推广费用制定及预算 前 言 本营销推广执行策略是原来之清风湖商业街营销推广报告的补充和调整，是为了保证金瀚清风湖商业街——第五大街推广工作的有序开展和顺利销售而提供一个操作思路和参考依据。本营销推广执行策略本着全局、有效、节约的原则，配合项目工程形象进度、资金回笼目标、销售目标计划、销售必备条件和招商工作等多方面要素来对项目的营销推广（包括项目形象定位、媒体策略、活动营销、广告计划等）进行有机组织和节奏的把握，以使各项工作顺利、有序衔接，并与项目招商推广活动等呼应、彼此促进。 第一部分 项目基本情况 一、东营商业趋势 ◆市内商业旺区以百货大楼周边为主，网点呈点状、带状布局，尚未形成集中规模，市场布局较单一，缺乏政府部门对商业市场的整体规划。 ◆西城的市场已经呈现出饱和的迹象，东城的市场尚不成熟，有许多小的商家尚处于低水平重复建设阶段。未来随着东城的规划完善和人口增加，消费者物质与文化需求的进一步增长，现在已经落后的东城商业市场显然已无法满足市场的需求，所以未来东营最具商业发展潜力的区域是东城，尤其是以市政府为中心的核心区。 ◆大规模并具有差异化属性的商业是未来东城的商业核心。 ◆未来商业的专业化、精细化、模式化，将会在诸多方面得到改善与发展。 ◆购物环境、新颖而现代高品位的建筑外观、室内外休闲场所、足够的停车场所等因素愈来愈受到人们的关注； ◆产品品质与服务品质也愈来愈受到消费者的重视。 ◆东营的商业存在布局不合理、消费意识落后、业态类型单调、配套设施缺乏；特别是东城区没有主力商业、标志性商服物业的现实问题。 ◆新的商圈将形成，第三产业将得到发展，住户人口的增长将带来新的消费趋势。 ◆新的商业格局已初呈雏端，未来二三年将是商业迅猛发展时期，在几年中不断磨合、调整、生存。 ◆全新概念具标志性的购物中心将引领娱乐购物新时尚,谁拥有她谁就拥有强劲的竞争力、广阔的市场空间和无限的发展前景！ 二、项目定位 （一）总体定位形象描述 东营第五大街，位于东城清风湖畔，以清风湖特有的2690亩湖光水色、本项目内的“黄河五千年”主题文化微缩景观为基础；以自然环境与都会时尚的融合、历史人文与现代元素的对话为表现形式，来体现第五大街“东营动力主街——都市活力与疯狂的体验之都”主题，在东营形成差异化明显的、独具特色的集餐饮、娱乐、购物、文化、旅游、休闲于一体的综合性时尚步行街区。 （二）概念定位 一个餐饮的前沿阵地， 一个娱乐的前沿阵地， 一个休闲的前沿阵地， 一个生长在东城核心地段的时尚街区， 一个东营人观光接待聚会活动的地点， 一个调和了商业与文化的休闲新天地； 一个脱离了平庸趣味的城市景点， 一个即将被引爆的财富汇聚旺地， 一个倡导体验消费的商铺原始股…… 胜似美国第五大街， 胜似上海新天地， 这就是东营“第五大街”， 都市活力与疯狂的体验之都， 中国唯一黄河主题文化微缩景观商业街区； 第五大街， 东营动力主街。 （三）产品定位 东营第一大产权式餐饮、娱乐、购物、文化、旅游、休闲街。 （四）功能定位 第五大街， 一个东营人接待、观光、活动、聚会的地点， 一个瞭望城市生趣的地点， 一个全新的、开放式的城市生活集成体验主力步行街区。 其功能定位包括七大方面： 饮食汇展中心 小吃美食走廊 饮食娱乐信息 娱乐时尚地标 文化主题公园 聚会活动地点 旅游休闲景点 （五）推广主题 第五大街，东营动力主街； 活力与疯狂的体验之都； 第五大街，与您一起，改变生活。 （六）价格定位 据项目品质与其它综合因素，第五大街价格定位为均价3800-4000元/平米。具体定价另见相关的《销售模式、价格的建议及资金回笼计划》。 三、目标客户与消费群体分析 本项目的操作存在三个环节，即产品塑造、产品销售和产品运营，相应的目标客户群体也是由三部分组成，即招商客户（承租者）、销售客户（投资者）、消费人群（消费者），完全是三回事！本执行策略主要从产品销售——销售客户（投资者）的角度提出推广策略，招商是本案销售推广诉求并行的路线。 1、招商主要目标客户 ◆大型品牌商家、半主力店商家； ◆名品、专卖店、个性店或连锁、加盟、代理商； ◆其它经营者。 2、销售主要目标客户 ◆目标客户的主要特点是经济上有一定实力和闲散资金； ◆有一定投资或经营商业物业的经验或意向； ◆认可本项目的发展前景，有