中星城办公第一阶段.pptVIP

上海火车站办公楼客源状况 上海火车站商圈是闸北区商办企业的集聚地，主要集中在不夜城一带。 现有16家国际知名企业，200余家各类中外企业及办事机构入住。 与铁路相关行业： 旅行社 政府办事处 大型企业代表处 特种设备 贸易 租金比较 以参考漕宝路沿线为例，集中在1.9-3.5元/m2/天 本项目 火车站 集中在1.7-3元/m2/天 地域比较 本项目 火车站 南站将吸取改善火车站环境较差现状的问题 周边环境较差的现状问题 在功能相同的情况下 吸引火车站的办公楼租户向南站转移 追求较好的环境，改善企业形象 项目区域办公楼市场分析 项目周边办公楼分布 漕河泾技术开发区 电子科技厂区 光大会展中心 上海南站未来办公供应区域 本项目 明申商务广场 现状分析 目前项目周边的办公市场主要集中在田林板块的漕河泾技术开发区、漕宝路沿线一带以及苍梧路电子产业区这三个区域内。而本项目所处的康健板块则只有上海科技创业基地一处办公产业。 漕河泾技术开发区 上海漕河泾开发区汇聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，界500强跨国高科技企业60多家。其中电子信息产业方面的企业在漕河泾开发区占60%，产业销售总额占到全上海电子信息产业的17%。 开发区内的办公企业在较大程度上很少外迁，原因在于开发区会对企业提供税收方面的优惠和产业上的帮助。 漕宝路沿线 10000 — — 售价（元/m2） 83-954 18 2.8 漕宝路 明申商务广场 91-730 8.5 2.5-3.5 漕宝路 光大会展中心 　 9 1.9-2.1 漕宝路 银海大厦 面积（m2） 物业管理（元/m2/月） 租金（元/m2/天 区域位置 项目名称 入住企业：电子通讯业、贸易、电子科技及其他。其中电子相关产业占到总入住客源的80%。 漕宝路沿线办公楼租金 集中在1.9-3.5元/m2/天 苍梧路电子产业区 该区域是以精密电子科技为产业特色形成的多个厂区。入住该区域的企业为：上海精密科学厂、上海亚光电子元件厂等。 项目研判 市场未来趋势预测 未来供应趋势 整体市场，整体供需仍将平衡，供应量将从中心CBD区域 向外部转移。 甲级办公楼市场，由于中心CBD区域土地供应减少，未来 中心CBD区域甲级办公楼的也会相应减少。 销售型办公楼市场，目前市场供求比在1.5左右，说明市场需求 依然大于供应，供应量上升空间较大。 徐汇区市场，以徐家汇为中心的CBD区域供应将会减少，逐步向徐家汇的延伸区域南站转移。 未来需求趋势 整体市场，整体供需仍将平衡，对于办公楼需求依然旺盛。 甲级办公楼市场，随着中国将对外开放金融市场，未来外资金融 机构在中国业务的扩张，对于甲级办公楼的需求也更加强烈。 销售型办公楼市场，中小型企业以及创业人士对销售型办公楼的 需求将在未来大量增加。 徐汇区市场，以徐家汇为中心的CBD区域供应将会减少，逐步向徐家汇的延伸区域南站转移。 园区，目前大型企业逐步将研发、数据中心以及劳动密集型产业 转向各类园区以享受园区内的优惠政策，预计未来入主园区的企 业将增加。 本项目未来客源预测 项目客源组成 火车站商圈办公 客户的转移 徐家汇中心CBD区 域的外部延伸 长三角贸易往来的 本地及外地企业 其他办公客户 * * 中星城南块 办公项目市场调研报告 (定位阶段) 报告提纲 第一章—市场宏观分析 第二章—市场区域综述 第三章—本案市场定位 第一章 市场宏观分析 1.1上海办公楼市场供求分析 2.1上海甲级办公楼市场分析 2000年—2005年上海甲级办公楼市场供求分析 从图表上看出，2000年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供应量，呈现出供不应求 的局面。但在05年供求比逐步接近。 空置率自2000年以来，开始不断下降，显示出市场的强烈需求。在04年和05年空置率 相对平稳，保持在7.2-7.5%左右。 01年—05年上海甲级办公楼租金增长情况 从图表上可以看出，2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长速度不快, 但在2003年起,租金增长速度呈每年115%-121%的速度增长，显示出市场的强烈需求。 同时也反映了整个上海办公楼市场的租金上涨速度。 单位:USD 00年—07年上海甲级办公楼回报率分析 从图表上可以看出，2000年后上海甲级办公楼回报率基本稳定在6.8%-7.0%之间。 随着未来中国金融市场全面的对外开放，预计06年-07年甲级办公楼的需求将大量增加， 回报率将继续维持在6.8%左右。 06年一季度上海甲级办公楼市场分布 3.1上海销售型办公楼市场分析 03、04年是上海办公楼售价涨幅最快的两年，这与我国对外开放政策，引进外资密切