中海地产——北京中海城及安德鲁斯商业营销报告2.pptVIP

如果您身价没有千万，请回避！ 不负责任就是最负责任！ 营销战略——突破性观点 不包租！不返点！ 信心的博弈！ 我们有信心，他们才更有信心！ HOW 招商部独立招商，不与销售部重叠！ 帮租，而不是包租！ 营销战术——租售并举 主力店招商前期进行！ 以售为主 租不只为了售， 而是作为更高的增值服务和宣传价值！ HOW 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 世纪城 现房 2.64 7100 187635246 5632 2004-8-17 N1区配套商业Ⅰ#、Ⅱ# 现房 2.27 6400 14526 103049137 7094 10226 2004-7-12 垂虹园、晴雪园 现房 2.06 6300 12992 215539105 16590 16709 2003-5-14 蓝靛厂居住区（世纪城三期） 期房 1.81 6200 11247 104261615 9270 13064 2001-11-29 远大路居住区(世纪城)二期 期房 1.83 5600 102491481 1481 2000-1-0 远大路小区(世纪城） 销售控制 商业与住宅价格比例 住宅 均价 销售均价(￥/m2) 销售金额(￥) 销售面积(m2) 上市面积(m2) 批证时间 项目名称 项目开发越成熟，商业价格上涨空间越大！商业规划越成熟，住宅价格影响越大！ 综合性项目的作用！ SHOPPING MALL 金源时代 与世纪金源大饭店拉动了整个区域的价值！ 提高未来前景，步步享受增值！ 社区形象逐步成熟的同时，商业价值挖掘到了最大化！ 富力城·星光大道 1279 4.29 10118 43421 2005-4-11 现房销售 10#楼 5762 3.96 8799 34867 2004-8-20 现房销售 6、7、8#楼 1534.18 3.36 9581 32216 2005-1-19 现房销售 16#楼 344 3.16 10118 31967 2005-4-22 现房销售 15#楼 1762 2.89 9532 27555 2005-5-30 现房销售 17#楼 5259 2.45 10126 24785 2005-6-9 现房销售 9#楼 5259 2.36 10500 24785 2005-6-9 现房销售 18#楼 36809 2.14 7800 16700 2003-10-24 期房销售 1、2、3、5#楼 销售面积 商业与住宅价格比例 住宅均价(￥/m2) 商业均价(￥/m2) 批证时间 销售控制 商业楼号 边角及单体商业价值最高，大面积分割销售成功！ 投资客占绝大多数！ 43421 10#楼 34867 6、7、8#楼 32216 16#楼 31967 15#楼 27555 17#楼 24785 9#楼 24785 18#楼 16700 1、2、3、5#楼 商业均价(￥/m2) 商业楼号 价格增高 问题：当初购买住宅时，对商业怎么考虑的？ 回答1：商业可以提升未来居住的便利性，但并不关心商业是什么业态，也不关心商业什么时候开业，更不是购买住宅的主要因素！ 回答2：星光大道提供了很多吃喝的地方，但并不在意是什么水准的商业，只要能让生活便利舒适就好，最好不要老空着，如果热闹的话未来房子兴许能租个更高的价钱。曾有过投资商业的想法，但因为资金问题没有购买。 富力城业主采风 住宅对商业价值影响很大，商业对住宅不良影响很少！ 商业价值随着社区形象的成熟产生最大化效应！ （准）现房销售才能产生价值最大化！ 商业对住宅的购买因素影响较小！ 商业地产价格基本都可以保持在住宅价格的2倍以上！ 商业仍然以投资客购买为主！ 借鉴价值 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ 业态：无成熟生活业态，需培养 价格：无价格标杆，市场空洞 城市：发展大势好，三四环间！ 发展：木樨园与十里河之居住带 竞争：周边基本无商业竞争 消费人口：未来辐射人群扩大， 消费力提高 区域：目前属于城市边缘地带 商圈：无成熟商圈依靠 消费结构：单一 消费水平：偏低 消费习惯：只有生活用品就近 项目：170万综合大社区 开发团队：中海品牌 S T O W SWOT：卖未来！ 两大优势、两大劣势、四大机会、五大威胁 what 还有什么附加值可以挖掘？ 物质+精神 what 品牌诉求：信心与保证 背景 实力 经验 荣誉 中海地产26年！ 步道：设立中海商业文化走廊—系列雕塑！ 物质 what 租客诉求：招牌与人流 门面 固定 消费群 空