丽水白云山住宅小区策划方案.docVIP

金龙.白云翠谷 整合营销传播 企划方案 开发单位：浙江金龙房地产投资集团 企划单位：浙江艺阁传播机构 zhejiang EGO COMMUNICATION 本计划书特别设计给 THIS PROPOSAL IS EXCLUSIVELY FOR 浙江金龙房地产投资集团 丽水白云山住宅小区项目公司 我们重视任何一个伙伴 因为: 策划是投资 策划更是消费 ——致审核者 第壹部分 Part One 白云山住宅小区背景及项目分析 ▓背景及项目分析将使我们了解本案的整体结构。并以高屋建瓴的态势俯视全局，进而获得最佳的决策方略。 前 言 由丽水金龙房地产投资集团投资开发的丽水白云山住宅小区工程将正式启动。该项目的建设将填补目前丽水市高档别墅区的空白，并将在丽水市的房地产业发展中载入史册。 近年来，丽水房地产业发展势头强劲，社会购买力日益增强。普通住宅销售均价已经超过3500元/平米。但在丽水市整个房地产业态中，高端的别墅区开发却相对处于滞后状态。针对现状，丽水市政府适时规划了一个面积23.6711公顷，集单体别墅、联体别墅、排屋、低层公寓、休闲会所、山顶公园为一体的高档别墅住宅区，这就是丽水白云山住宅小区。它的建成，无疑将成为丽水整个城市发展中的一个亮点。 通过了公开招投标，丽水房地产界龙头企业——浙江金龙房地产投资集团公司以其雄厚的实力拥有了丽水白云山住宅小区的综合开发权。金龙集团在2003年底完成了项目的规划设计方案及其它的前期筹备工作。本项目的开发启动迫在眉睫。 作为金龙集团的亲密合作伙伴，浙江艺阁传播机构为金龙集团的众多项目提供了策划推广服务。从杭州北站市场、到丽水第一个智能化小区怡景花苑，从安徽徽州龙井水街到杭州钱塘江畔的郡亭公寓，艺阁传播为金龙企业的整体形象进行了全面的策划推广，并获得金龙集团的信任。在即将启动运作的丽水白云山住宅小区项目中，艺阁传播公司同样希望有机会与金龙集团合作，并为本案提供优质的服务。 自2000年成立以来，艺阁传播机构发展迅速，目前已经成为浙江省十大广告传播公司之一。应该说，这与金龙集团的支持与帮助是分不开的。在本案展开之前，艺阁公司以十二分的诚意向浙江金龙房地产投资集团表示感谢！ 项目背景分析（1） 区位分析 白云山生态住宅小区位于丽水市北端，白云山森林公园南麓的冲积平原，西靠中山街延伸段，南临北外环路，距丽水市中心约3公里。在省级森林公园中，离市区如此接近，生态状况如此良好的公园，仅此一家。而本项目紧邻于此地。此外，本项目坐北朝南，风水佳好。地势相对平缓，略显北高南低，在规划设计中可高低起伏，利于景观布置。同时，用地内水系发达，水质优良，自然条件十分优越。整个区块拥有得天独厚的山水生态条件。是构建高档生态住宅区的不二之选。 项目规模及基本结构 白云山生态住宅小区用地东西宽约760米左右，南北深500米左右，呈不规则的L形, 整个区块用地面积为23.6711公顷。地上建筑面积121082平方米。根据规划，暂定独立别墅118户，双联别墅154户，排屋120户，公寓60户。 消费能力分析 丽水为浙西南部重要城市之一。2002年，丽水市国内生产总值为210亿元，人均GDP超过800美元，全社会固定资产投资达125亿元，全社会消费品零售总额达104亿元。近年来的经济发展使其拥有了较强的消费能力。同时，独特的中心区位优势极大的吸引了周边城市的消费群体。房地产的销售价值直线上升，2001丽水城区的房地产均价约为1800元/平方米，2002年上升至均价2800元/平方米，2003年销售均价更是高达3500元/平方米。目前还在继续上升，很多楼盘的最低启动价就超过了4000元/平方米。在全省的地级城市中，丽水市的房价名列前茅。在如此高的价格之下，丽水的房市依然红火，依然供不应求。 当地政策分析 房地产业是丽水市政府目前扶持的产业。政府通过土地出让获得大量的城市建设基本资金，因此，宏观的政策环境有利于本项目的运作。 项目背景分析（2） 竞争分析 白云山生态住宅小区为丽水市区唯一的高尚别墅住宅区。目前，丽水市与此略有类似的项目一是山水公司的小白岩旅游景观住宅区，由于政策原因，该项目启动还须一段时间，同时其地理位置与白云山生态住宅小区不可同日而语。二为同心公司的桃源山庄，但桃源山庄只有排屋与公寓，也无法对本案形成实际性的竞争。可以认为，丽水市尚未有项目对本案形成强势竞争。物以稀为贵，因此，在策划中强调项目的利益最大化，是开发商必须思考的问题。 消费群体分析： 丽水民间资金有一定的积累，且海外华侨众多，任何形态的物业在当地均存在潜在消费群体。由于本项目的档次及所处区域均在丽水市独一无二，加之数量有限，其目标消费群体为城市新贵、私营业主、