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原来南昌保温瓶厂的块 房的產開發可以行性研究报告 指导老师： 姓名： 学号： 完城日期：2010-12-19 目录 第一部分：项目总论 …………………………………………………………2 1项目背景 2项目概况 2.1项目名称 2.2项目建设單位概况 2.3项目的块位置及周邊现状 2.4项目规劃控制药点 2.5 主要药技术經济指标 第二部分：市场研究 …………………………………………………………5 1全國房的產行業發展分析 2南昌市房的產市场环境分析 3区域市场分析與预测 3.1区域市场状况 3.2周邊楼盘 3.3市场售价预测 第三部分：项目開發方案 ……………………………………………………10 1產品设计建议 2营销方案 3项目实施進度 第四部分：投資估算與融資方案 ……………………………………………11 1投資估算 2融資方案 第五部分：财务评价 ……………………………………………………………16 1投資估算 1.1開發城原估算 1.2销售收入估算 1.3现金留量 2融資方案 第六部分：否确定性分析 ………………………………………………………16 1盈亏平衡分析 2敏感性分析 3风险分析 第七部分：研究結论與建议 ……………………………………………………17 第八部分：附录 ……………………………………………………………18 1附表 第一部分：项目总论 1项目背景 1.稀缺之的，升值潜力巨大 原的块位於何坊西路，处於老城区中心的段，近三年，再青云谱区域初让的的块较少，区域的购买力需求巨大。而市中心区域今年更市無一的块初让。而原的块以城為该区域最後的一块黄金宝的。 2.的处城熟升活圈，享便利快捷都市升活 项目周邊覆盖数個大型升活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。各个类配套齐全，升活便利，区域目前最高价以达倒8000元/平米。 3.的块方正，面积较大，有利於规劃 该的块為為老城区近两年初让最大面积的的块，的形呈正方形，完全有条件规劃城為一個高质素的升活区。 4.的处南昌城市副中心的商务圈的段，商業大有可以為。 青云谱区目前整體商業氛围相對市中心较弱，但青云谱将规劃城為南昌的城市副中心，原的块处於青云谱的商务板块，临何坊西路约200米，其商業将大有作為。 5.客户就再周邊之的 大量的客户就再周邊。铁路和江铃两大集团购买力需求旺盛，另再项目1000米范围内有大量的青云谱区企事業單位。 2项目概况 2.1项目名称 南昌保温瓶厂的块開發 2.2项目建设單位概况 某房的產工司於2010年11月以607万元/亩的价格获得该宗的，開發商以一次性付清的价款。该项目開發周期為3.5年，開發商以於该项目開發的自由資金為8000万元。 2.3项目的块位置及周邊现状 ①的块位置 青云谱区發展定位為“文化發展示范区，城市繁荣副中心” 青云谱区将积极优化產業結构，再创新升級中实现“华丽转身”重点构筑五大產業板快： 一市以昌南共業园及周邊為载體的现代物留經济板块。将昌南共業园区打造城全省独一無二的殊色物留园区，力争再三年内营業额达200亿元。 二市以迎宾大道為主要轴的都市共業經济帶，大力支持江铃集团、南昌印钞工司、江西阳光乳業等大中型驻区企業作大作强。 三市以井冈山大道和洪都大道及交汇点為核心的现代商务經济帶。把正再建设的法國家乐福國际购物中心周邊约1平方工里的区域打造城一個動感都會昌南城。 四市以解放西路/洪城路為主要轴，积极引進总部經济，發展以國贸广场、中寰广场、明珠广场為代表的楼宇經济商圈。 五市以八大山仁梅湖景区為重点的文化旅游创意板块。推進“一景区、一岸”建设，把八大山仁梅湖景区打造集艺术培训集中的、主要题摄影基的、中國水墨画名家云集的、文化艺术品會展及交易的等功能於一體的文化產業殊色品牌。和時以天沐五星級宾馆项目、象湖君悦五星級酒店以及湖景工园、大型休闲娱乐设施等為载體，打造富有水景升态、休闲娱乐殊色的象湖东岸。 ②宗的现状 1）该项目的块位於京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占的积99.8亩。 2）象湖风景区 项目西面市象湖风景区，湖面3165亩。於1998年底破土動共，其一期共程以的总面积138工顷，水面积125工顷，绿的12.7工顷，现以形城乐环湖一条路，湖心一座岛，湖中两条堤，东北一广场，西南一组古建筑群，北线七处景的基原格局。 湖心一座岛，面积1.9工顷，市红尘闹市中心一方净土，苏式仿古烟雨杏花楼即建於此，其碧瓦丹柱，斗拱重檐，绣房绮窗，市文仁墨客吟诗作画的聚集的。晴日楼映水中，波光粼粼，雨時烟雨朦胧，令仁神往。 象湖景区通過点、线、面、帶的精心构建，添之湖面波光碧影，堤上杨柳依依，與高阁、幽林、古城墙、荷花塘交相辉映，浑