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HJ物业工程管理作业手册 HJ成都泓济物业工程管理作业手册 2016 一、 物业工程部组织架构 二、 物业工程部主管工作说明书 1.0??目的 明确员工职业道德规范，熟悉工作流程 2.0??范围 适用于“泓济物业”物业服务中心 3.0??内容 职务名称工程部主管所属部门服务中心 工程部职务 等级 职务概要共有部位、设施设备 项目工? ? 作? ? 职? ? 责 1负责 工程部管理、监督、协调、内∕外部沟通和引导工作； 2按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质量记录； 3从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见； 4负责小区工程遗留问题的协调跟进处理； 5负责小区设备设施的技术改造工作； 6负责维修技术人员的各项培训引导工作； 7负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作； 8负责与公司的相关业务部门的沟通协调； 9负责维修成本和能耗的控制； 10对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作 项目日? ?常? ?工? ?作? ?内? ?容 1每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。 2每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。 3掌握当班维修技术人员的工作状况，解决其疑难问题。 4每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。 5每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。 6 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???履 行 本 职 责 的 权??力 1有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。 2有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。 3有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。 4有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。 5 工? ? 作? ? 关? ?系? ?表 1直接上司：主任?? 2直接下属：片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员 3指导与相互协作部门：品质部、工程管理部 使用的设备与工具等资源配置 1网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张 2分机电话一部 3手机一部，费用按比例报销 工作过程中常用的表格和文件 1设备维护检查记录、请假单、加班审批表等 2各类体系文件及操作手册与行政管理制度 工作计划承诺与要求 1处理业主家政维修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在95%以上 2处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在90%以上 3部门内物资申购要利行节约，成本意识强 4部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率 5部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在90％以上 三、 工程部主管工作说明书 1.0??目的 明确员工职业道德规范，熟悉工作流程 2.0??范围 适用于“泓济物业”物业服务中心 3.0??内容 职务名称 工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级 职务概要共有部位、设施设备 项目工? ? 作? ? 职? ? 责 1在 工程部主管的直接领导下，负责 工程部的日常管理工作，并对本部门的公用工具的管理负责。 2每日组织 工程部工作例会，总结分析前日工作情况及安排当日工作。 3每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。 4定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况，发现问题予以记录，并安排人员处理。。 5负责 工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考勤、考核表。 6每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三），并组织具体实施的时间与监督考核。 7每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。 8每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统），并对工作进行总结，制定保养计划。 9负责公用工具的管理，记录工具使用情况，每月做一次维护保养，并视工具情况及时做更新计划。 10负责安排、落实家政维修工作，并进行回访，针对存在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。 11据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。 12每月对各类不常用阀门进行一次开启，并对光纤、通讯线路进行一次清理，检查有无私拉乱接现象。 13每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。 14每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。 15负责提出各类方案并组织实施：每年对小区避雷系统进行一次检查测试。 16接到客户报修电话后15分钟内到场，小问题在1小时内解决，大问题在24小时内修复，重大故障在72小时内做回复。 17每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。交公司存档。 18完成领导交与的其它工作。 项目日? ? 常? ?工? ?作? ?内? ?容 1每天早8：30组织 工程部技术