南京房市价格走势分析.doc

南京房市价格走势分析摘要近几年来，南京的商品房价格逐年大幅上涨，房价远远超出普通市民的购买能力，房价收入比已经达到9.20:1，远远超过了6:1的国际标准。买房难已经成为一个社会问题。那么，南京房市经过这十多年的发展，在进入全国性的高速增长期以后，为什么在收入没有跨越式增畅的情况下，房价连续翻番，实现了惊人的跨越式上涨？这种涨幅有没有背离市场的基本规律？既然说到房价，那么成本首先需要考虑。那么房价是由哪些部分构成？哪些是成本？除了成本和投资回报，还有哪些因素在影响房价？到2003年，南京的房价已经持续高速增长了5年，那么未来2-3年内，南京的房价的走向是怎样的？是哪些因素影响南京未来的房价走势？这其中，政府能起什么作用？为解决市民买房难，政府如何去引导市场，平抑房价？针对以上问题，本文做一些粗略的分析，并提出一些解决思路供参考。关键词：南京商品房 价格 走势 原因 规范 二、 南京商品房价格现状 （一） 房价涨幅超过收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表数据。1998 1999 2000 2001 2002 1998-2001房价 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 平均涨幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城东 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880 1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江宁 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚报10月房产版）（二） 从本表可以看出近几年南京房价的趋向特点：持续上涨 大幅上涨 普遍上涨实际上，这份表格提供的数据是滞后于市场的，以决策资源机构2003年9月份的市场调查为例，2003年南京河西9月份在售楼盘普遍销售均价达到3926元/㎡！（三） 收入与房价背离情况严重请再参考一些数据（以下数据来自国家工商网）： 2003年1-3季度，南京的国内生产总值1150.3亿元，财政收入204.8亿元，人均GDP 20597元 。南京的三次产业比重是5.1 : 47.6 : 47.3 。 在长江三角洲15个副省级城市中，南京人均可支配收入为7668元 ，消费支出5419元，位次均排在11。而上海﹐人均GDP已突破4万元﹔苏州、无锡在3﹒5万元以上﹔杭州﹑宁波的人均GDP比南京高出5000元左右。南京的人均收入在长江三角洲15个副省级城市中，排名靠后，与前三名相比，收入相差3000元以上，这个差距是很大的。同时，南京的房价，却是位于全国前列，远远超出其他城市。收入与房价严重背离！（四） 买房难在南京已经成为社会问题相对于苏州等地7.5左右的房价/收入比，南京高达12.3的房价/收入比，说明南京买房难已经是个非常急迫非常严重的社会问题。 二、 南京商品房价格现状 （一） 房价涨幅超过收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表数据。1998 1999 2000 2001 2002 1998-2001房价 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 房价 涨幅 平均涨幅城中 4000 4520 13% 4430 -2% 4850 9.5% 4962 2.3% 4.5%河西 2550 2754 8% 2944 6.9% 3238 10% 3316 2.4% 5.5%城北 2260 2389 5.7% 2518 5.4% 2598 3.2% 2648 1.9% 3.2%城东 2860 3066 7.2% 3357 9.5% 3565 6.2% 3679 3.2% 5.1%仙林 1760 1880 6.8% 2030 8% 2314 14% 2479 7.1% 7.1%城南 1880 1989 5.8% 2230 12.1% 2450 9.9% 2681 9.4% 7.3%江宁 1590 1682 5.8% 1748 3.9% 1965 12.4% 2149 9.4% 6.2%（金陵晚报10月房产版）（二） 从本表可以看出近几年南京房价的趋向特点：持续上涨 大幅上涨