南宁地产分析（2004年--22页）.doc

南宁地产分析之一换位思维看猴年楼市商业地产放量增长 2003年南宁楼市的SHORRING?MALL、底商、特色商业街充斥各大楼盘，“黄金铺位”叫卖之声此起彼伏，不绝于耳。2004年南宁商业房地产数量放量激增，商业地产迎来尖峰时刻。大连万达、华星时代广场、金湖广场、荣宝华商城，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等在南博会即将来临之季“披挂上阵”，知识“商业地产”将会继续成为今年楼市中最受关注的名词……业内人士分析，商业地产之所以一路飘红，原因有五：南博会利好促进、投资转移、需求拉动、投资回报率高、经营方式灵活。然而，要想真正让消费者掏腰包，绝非易事。商业与地产是两个截然不同的领域，商业地产的操作难度高于普通住宅项目，如果不了解商业经营模式，对消费需求和商业经济缺乏研究，只管开发，不重经营，商业地产就会成为一块“烫手山芋”。加上2003年许多商业地产项目在今年开始营业，能否开业旺场，达到开发商所承诺的投资收益率，对此众多商业地产项目的操盘手均持谨慎态度。??总之，商业地产绝不是印钞机。一铺旺三代，早已成为佳话。“广积粮，缓称王”，练好内功，方为开发商的本分。 区域房价部分上扬 2004年南宁楼市房价“涨声”一片，主要缘于：1、经济大势良好。在全国经济大势发展良好的大环境下，广西经济在2004年的可持续发展性发展及“南北钦防”经济带的带动下，将为房地产的发展提供较好的经济环境和条件，并持续产生需求牵动。2、国土资源部等严整土地时常将为恢复房地产土地市场秩序，抑制圈地等土地投机产生积极的作用。与此同时，违规土地开发的制止和土地新秩序的建立，有可能触发防地产开发商的优胜劣汰和转手兼并。而土地公开拍卖制度则提高了土地价格，增加了开发成本，引起了开发成本，引起房价上涨。3、房地产相关的土地价格上身、市区土地日渐缺乏、钢材等原材料价格上涨，将会导致区域房价部分上扬。这些区域主要集中在环南湖板块、琅东板快、靠近国际会展中心区域、环青山板块。高层以及低层低密度的花园洋房将在2004年突破4000远的单价大关。但是外环开通后，交通等基础建设向郊区的发展有可能将城市住宅开发建设延伸到过去不可及的地区从而拥有发展的广阔天地，这些区域的房价将会保持大体稳定。维权意识不断增强市场竞争激烈，南宁房地产开发水平逐渐提高。将诚信、重承诺、守法纪、盖好房成为开发商在竞争中取胜及做大做好的趋势方向。与此同时，业主针对开发商的维权运动此起彼伏，引起政府相关部门重视并逐渐赢得法律界和媒体的支持。在金达花园物业管理案、某小区绿地变更用途、城北及长湖路等楼盘借“非典”之名延期交房，以及一些楼盘宣传园林景观与实际建成严重不符等现象在2003年甚为突出。2004年将迎来南宁楼市最大的交易及入住高峰，期房变成现房，园林景观、小区规划、建筑质量、物业管理能否达到开发伤在期房时对购买者的承诺，开发商的诚信面临考验，而业主群维权与不良问题开发商的斗争将成为猴年楼市的另一大“热点”。 炒房队伍日益壮大 继“炒股”因股市持续低迷而让人望而却步之后，炒房成为新的投资热点。全国各大城市都有越滚越大的炒房队伍，第三其中声势最大，最能“炒”出全国影响的是温州购房集团。业界预计，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。如果按照回报率15%来计算，炒房不任何一个产业都要赚钱。1月12日——14日大自然花园就专门从温州组织了一个几十人的温州看房团来南宁，堪称南宁2004年高品质楼盘跨省市营销的大手笔，为南宁猴年地产升温拉开了序幕。南宁楼市除在全国有影响的温州购房团以外，广西其他地市县的买家也成为了南宁楼市的主要投资者，据统计，2003年南宁市投资类物业有三成以上为外地买家所购买，随着南宁城市首府地位的提升，这一现象呈上升趋势但值得关注的是2004年即将开始的税制改革中包括开征地物业税的内容。这一新税种尚未出台，税率等核心内容在未定之中，但如果物业税率订得较高，将立即对1+N次房地产投资者产生冲击，不仅会抑制房地产投资欲望，而且会引起抛售避险。所以对于炒房者和开发商以及销售代理商而言，这一新税种的具体内容和实施值得关注。总而言之，2004年是南宁楼市发展的一个好年景，无论是开发商还是购房者在面临丰收喜悦的同时也要面对市场冷静思考进行抉择。 南宁地产分析之二黄金起跑?破位上市——用超越发展的眼光开楼市平衡木上的精彩 ??2002年底，我们预测年南宁楼市的状态时，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南宁楼市，真如一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽情地演绎着，过去意念的一幕幕的精彩，仍历历在目。??首先，在政策层面，“121”文件惊悸未定，而18号文又出台，南宁楼市在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“健康论”等众多鼓噪与呐喊声中，左摇右晃立住了