合富辉煌温江项目招标方案（定稿）.ppt

第一部分 市场研究及政策分析 研究路径——区域整体市场现状分析 环线分布——新增供应的整体外移 温江与周边郊县市场对比分析——价格居周边郊县第三位，总体供应量居郊县第二位。 温江房地产宏观市场——价格上涨迅速，但出现供过于求的情况。 总体市场特征——按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.8—1.1为正常，从这一指标看出合肥目前市场出现微弱供过于求；（05和06年供销比分别为：1.346和1.276） 价格特征——温江市近年来房价上涨迅速，特别是05和06年。其主要原因是因为光华大道的开通使得温江已成为客户认同的第一居所区域。其次是因为品牌开发企业的入驻拉动房价，并且地块规模大，产品品质高，吸引大量的有车阶层来该区域置业。 供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应区域，多层为主，电梯逐步放量，销售率好。 土地市场——总体供应减少，潜在土地开始放量 营销主题——主要以文化和生态主题为主 区域市场概况小结 郊县住宅经过多年开发，居住郊区化理念已经得到大部分客群的认同。由于主城区供应的减少，人们也被迫向外迁移。 郊县住宅的价格除都江堰外都已超过3000元/平米，温江的住宅均价在居郊县价格第三位，综合温江的资源等级、产品品质、开发企业品牌、区域认同等因素，温江的房价还有较大的提升空间。 温江房地产市场经过近年来快速的发展后，已经出现供过于求的情况，并且由于温江05年土地供应较大，该市场特征在未来将更为显著。 温江供应热点区域集中在杨柳河岸和光华大道板块，以多层为主，预计未来电梯公寓将开始大幅度放量。目前总体销售率较好，但电梯公寓的销售还存在较大的抗性，迫使开发商重新审视市场未来的发展方向，未来的产品设计将随着开发商对市场研究力度的加大而更加趋向于合理； 营销主题主要诉求在生态、人文方面。客群分析作为课题下部分论述 第一部分 市场研究及政策分析 市场发展趋势预测 价格预测 由于温江在郊县整体价格排名第三，还低与双流和华阳。价格还有巨大的提升空间。 品牌开发企业对区域价格的拉动，（如和黄）对整个区域市场的价格引导力，将导致价格在该时段迅速攀幅。从06年的价格来看，均价3300元/平米，预计有可能均价会突破4000元/平米，部分高档物业的价格有可能达到5000元/平米。 物业类型预测 目前市场供应以多层为主，该类型物业在市场中的供应应持续为主流。但光华大道板块其主要的目标客群以成都人群为主，随着土地市场的继续放量，预计电梯物业会大幅度放量。 品质预测 由于目前电梯公寓的销售还存在较大的抗性，迫使开发商重新审视市场未来的发展方向，未来的产品设计将随着开发商对市场研究力度的加大而更加趋向于合理； 市场发展趋势预测 竞争预测 由于经过05年土地市场的储备（5000多亩），在07年后，市场供应急速增加，未来竞争主要集中在成都客群的竞争之上。该类客群一般为有车一族，希望有良好的生活品质，愿意为居住环境付出一定的空间距离。将产品迎合该类客群的心理特点，将是取胜之道。 概念预测 目前来说，人文、生态、文化不管是温江市场，还是成都市场，都为主流概念，在该类主题下，如何标新立异，如何更能体现产品特色。在该类主题中细分出更多多细分主题，将是本报告的重要课题。 第一部分 市场研究及政策分析 竞争环境分析的总体思路 成都郊区房地产的分布格局 目前成都郊区物业的开发，主要以政府的城市规划发展方向为主要脉络。以中心城区为发展核心，依托其强大的客流积聚能力，向城市周边发展，目前已经逐步发展形成几大物业开发集中区域，如右图。 成都郊区住宅的圈层格局研究 在城市与郊县的路网交通完善的前提下，距离主城区的交通时间和心理距离成为郊区房地产开发的核心影响要素，一般这类郊县市场会形成圈层式发展的模型。通过对各地相似市场的研究，对于圈层的划分标准基本可通过右表来表示。 圈层格局分析——成都市郊区房地产圈层分析如下表所示 按照以上标准，我们对成都市郊县的各项发展指标进行分析，情况如下： 成都郊县房地产圈层结论——第一圈层：温江、华阳、龙泉。第二圈层：都江堰、双流、新都。 在深入分析的基础上，我们可以看出目前成都郊区市场圈层发展的轮廓已经出现。并逐渐形成了第一圈层和第二圈层的梯度，依靠前面表格对其圈层发展指标的分析，我们对大成都郊县房地产圈层格局理解如右图所示意。 第一圈层：温江、华阳、龙泉 …… 第二圈层：都江堰、双流、新都…… 区域竞争对手范围的确定 由于第一圈层的房地产置业主要为第一居所，而第二圈层的房地产置业除当地本地人群消化以外，成都客群主要作为第二居所，其购买动机主要为休闲渡假。 由