居住规划（下）.pptVIP

居住规划与房产投资(下) 内容 租房或购房决策 购房与换房规划 我国的房产制度 房产投资 统计分析案例 我国的房产制度 房产制度与历史沿革 房地产转让相关税务制度 中国房产制度的历史沿革 1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。 1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革 1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。 1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化 1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。 土地国有化 土地国有化：土地所有权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途，使用权可有偿出让。 国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者向国家支付土地使用出让金。 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工业/商业用地50年。 住房补贴制度 公房与房改房 经济适用房 公房或房改房的特性 较为陈旧（1998年以前建成） 面积较为狭小（按级别工龄） 区域偏向于旧城区 租金低 房屋单价低 房屋总价低 转让有限制，贷款需附核准上市文件 按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。 房改房的价值 房改房的交易方式 产权公房：缴物业费 使用权公房：缴租金 使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值 产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值 假设产权公房物业费每平米2元， 使用权公房租金每平米10元，同等水平的商品房租金每平米50元，如果某公房面积为50平米，公房可用20年，年折现率5%，那么： 使用权公房价值用期初年金计算： 20g n，5g i，-50 ×(50-10) PMT，0FV，PV=304313元 产权公房价值用期初年金计算： 20g n，5g i，-50×(50-2) PMT，0FV，PV=365176元 经济适用房的特性 户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水平家庭； 在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本； 在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售； 在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境； 国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。 　　 经济适用房的交易方式（北京为例） 政府计划兴建，只售不租 拥有本地户口才能有权购买经济适用房 家庭年收入应在60,000元以下 未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者 已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但必须按照成交价的10%补交综合地价款 经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租， 因为价格较低，房租收益率较高 课后思考 请查阅成都的经济适用房政策（不用交作业） 名词解释 什么是住房公积金？ 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 社会团体及其职工个人缴纳并长期储存的，用以日后支付购买、建造自住用房，翻修、大修自住住房等费用的具有储备金性质的资金。根据规定，住房公积金只能用于职工住房的消费和职工住房建设资金的融通，不得挪作他用 。 成都住房公积金管理中心（） 住房公积金制度 住房公积金缴存比率与上限 住房公积金缴存人数与覆盖率 住房公积金的用途 住房公积金贷款 考虑住房公积金后的租房规划 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较 住房公积金缴存比率与上限 由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定，如2008年上海缴存比例为7%，北京缴存比例为12%。 对高工资者有月缴存金额上限。上海市2008年度月缴存额上限为1214元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为2082元。北京市2008年度月