市调报告05-5-11.docVIP

2005年柳州房地产市场调查报告 前言 2004年柳州市委、市政府提出再造一个工业柳州的发展战略，同时旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，房价普遍上涨，人们对住房的要求已越来越高和迫切。我市房地产市场又有着潜在的庞大市场需求——根据“再造一个工业柳州”的城市发展目标，计划到2008年，柳州市将建成为市区人口达150万以上，建成面积达110平方公里的区域型综合性大城市，这意味着在此期间有约50万新增人口需要解决住房问题。阳和工业区和官塘新区的规划、发展将加快柳州市的经济发展。根据市政规划，柳州市委、市政府未来2年将迁移河东，友谊桥年内通车，新的柳州政治、经济文化中心将很快在河东形成。 根据《柳州年鉴》资料显示： 1、2002年、2003年、2004年柳州市及两县人口数量： 单位：万人 年份 地市 2002年 2003年 2004年 柳 州 市 94.38 95.89 99.14 柳 江 县 52.92 53.13 53.58 柳 城 县 40.64 40.68 40.61 合 计 187.94 189.7 193.33 2、2002年、2003年、2004年柳州市在岗职工平均工资： 单位：元 年份 地市 2002年 2003年 2004年 柳 州 市 12969 14177 尚无统计结果 3、2002年、2003年、2004年柳州市商品房开发情况： 单位：万平方米 年份 地市 2002年 2003年 2004年 施工面积 竣工面积 施工面积 竣工面积 施工面积 竣工面积 柳州市 303.1 92.1 350 135 511.82 267 市场调查分析 对部分开发商开发的楼盘做市场调查（获取资料的方式：现场采盘、房地产销售代理公司、建行个贷中心、报建单位）： 2005年柳州市以及高新区开发的部分楼盘陈列如下： 表一： 项 目 西雅华庭 华信国际 东方百盛 山水福地 金色世纪 天元金都 区 位 城中区 (高新区) 城中区 (高新区) 城中区 (高新区) 城中区 (高新区) 城中区 (高新区) 城中区 开发类型 商住 商业 写字楼 商住 写字楼 住宅 住宅 商住 开 发 商 安力泰地产 晨华房地产 壮锦、明琛 房地产 兴佳房地产 新世纪 房地产 乐都地产 开盘时间 05年5月 05年5月 05年3月 05年底 04年11月接收预订 04年10月 入住时间 2006年 未定 未定 未定 06年12月 05年7月 占地面积 10亩 18亩 15亩 170亩 190亩 12亩 总建 筑面积 30000㎡ 40000 ㎡ 49473㎡ 220000m2 111650 m2 18400㎡ 层 数 （层） 16 地上：20 地下： 1 住 宅：26 写字楼：28 不详 17 7 总套数 （户） 195 未定 开盘200套 150 不详 1031 273 销售单价 （元/ m2） 1800~3000 未定 2560 不详 2580 3000 装修情况 不详 未定 未定 毛坯 毛坯 室内毛坯 卫生间贴砖 车位（个） 110 300 不详 地下：140 地上：120 地下：88 备 注 地处河东行政中心，人大办公楼后，所处位置很好。户型面积在55-260㎡。 70-135㎡为主力户型。 一至四层为商场，五层以上为写字楼。该项目地处潭中东路，地理位置优势非常明显，项目定位纯写字楼填补了高新区的办公空白，但周边的商业气息不浓，销售并不乐观。 该项目地块原为政法委用地，小区内部分住宅已团购，其余部分05年3月25日已向市场接收预订。 地处高新区与柳高、景行小学较近，小区以70㎡-90㎡的两房和100㎡-130㎡的三房为主。该开发商为柳钢企业下属，一期为定向开发的别墅、楼中楼，二期全面推向市场。 小区以多层住宅为主，现在推的为两栋高层，从接收预订到现已销售60%，地基正在开挖。 地处跃进路近临京都宾馆、高架桥，交通十分便利，开盘半年销售率达95%。 表二： 项 目 地王大厦 瑞泰大厦 嘉年华庭 华林君邸 友谊国际 谷埠街 国际商城 区 位 城中区 （五角星） 城中区 （五角星） 鱼峰区 （河东片） 鱼峰区 （河东片） 城中区 （市中心） 柳南区 开发类型 商住 商业 写字楼 住宅 住宅 商住 商业、酒店式公寓、住宅一体 开 发 商 中侨房地产 瑞泰房地产 协和房地产 新景房地产 兴柳、广龙通发房开 香港利嘉国际、柳州环球房地产 开盘时间 04年11月 04年12月 05年5月 04年10月 未定 04年4月 入住时间 06年底 06年6月 未定 05年10月 未定