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新建县XJ地块项目开发运作方案 2007.12. 第一部分 XJ地块项目开发运作方案概况 XJ地块项目的基本情况 开发商概况 XJ地块项目运作方案的目标 XJ地块项目的基本情况 □地块所在区块情况 XJ地块位于江西省新建县县府所在地的长堎镇，与南昌市区隔江相望，随着南昌市“一江两岸”发展格局的推进和南昌市红谷滩新区的建设，已成为南昌市的新城区，全县区域面积2337.84平方 公里，辖乡镇19个，309个行政村，2002年底总人口为661316人。 XJ地块项目的基本情况 □地块情况 XJ地块位于长堎镇的城中，东临长麦路，南接文教路，项目地块属于江西工业贸易技术学院所有，周边配套非常成熟。 XJ地块项目基本参数： 开发商概况 □开发商为奉新伟星置业有限公司，是伟星集团伟星房产产业旗下子公司。奉新伟星置业有限公司是伟星房产旗下子公司，公司成立于2003年11月，注册资本1000万元，企业开发资质四级。拥有一支高素质的开发队伍，现有员工55人，其中：高级职称3人、中级职称8人、初级职称14人；公司领导具备多年的房地产开发管理经验，在杭州、深圳、安徽、浙江、湖南、湖北等地成功开发多个大型房地产项目，员工大都拥有多年房地产从业经验，企业内部各项规章制度健全。 XJ地块项目运作方案的目标 □本方案的目标： XJ地块开发项目的运作方案设计及静态投资分析是针对房地产产业领域，运用科学的方法、系统的步骤及规范的策划行为，根据开发商的具体市场目标，以客观、理性的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行科学而创造性的规划，并设计出可操作性的方案。 第二部分 项目市场研究 （一）宏观市场研究 （二）项目竞争形势分析 项目条件与资源分析 项目SWOT分析 竞争态势分析 房地产宏观市场研究 项目竞争形态分析 □项目条件与资源分析 XJ地块位于新建县县府所在地的长堎镇的城中，属于已经高度发达的区块，项目东临长麦路，南接文教路，原为学校用地，现在学校已整体搬迁，地块内有多幢建筑物需要拆迁；水、电、宽带等全部开通，市政设施配套完善；目前项目附近有多条公交线路直达，方便快捷。 项目竞争形态分析 □项目SWOT分析——项目优势 地理位置优势：本地块位于城市发展的正中心，区块已经相当成熟； 项目拆迁优势：地块比较干净，不存在拆迁安置的问题； 生活配套优势：周边生活配套相当完善，非常适合建造居住小区项目； 交通条件优势：项目周边有多条公交直达，如521、204等，出行方便。 项目竞争形态分析 □项目SWOT分析——项目劣势 。 项目竞争形态分析 □项目竞争态势分析 第三部分 公司运作策略 问题的提出 房地产市场的启示 公司的运作策略 第四部分 项目市场定位 项目定位的总体原则 项目细分市场定位 项目主题定位 项目价格方向性定位 项目建筑设计方案方向性建议 项目定位的总体原则 项目细分市场定位 项目主题定位 项目价格方向性定位 项目建筑设计方案方向性建议 第五部分 项目静态投资分析 第六部分 项目与伟星房产发展战略匹配性分析 * 报告目录 第一部分 XJ地块项目开发运作方案概况 第二部分 项目市场研究 第三部分 项目市场定位 第四部分 公司运作策略 第五部分 项目静态投资分析及总结 第六部分 项目与伟星房产发展战略匹配性分析 商业40年 住宅70年 地价 使用年限 容积率 土地面积 □规划区住房现状： 2006年住房调查，全县住房总建筑面积466.79万㎡，人均住房建筑面积30.71 ㎡； □住宅市场及供给情况： 至2005年底全县商品住宅竣工面积25万㎡，销售面积30万㎡； □住房需求： 十一五期末全县房地产开发年度完成投资达2.9亿元，年均增长6%，房屋竣工面积45万㎡，年均增长12%；按照2006年住房调查预测，以及2010年城市人均居住面积不低于40.1 ㎡的要求，规划期内新增住宅总需求291.84万㎡，每年需求量50-70万㎡。 * * * *