嘉兴市中山路商业项目策划报告.docVIP

目录 第一部分：项目背景 2 一、城市背景 2 1、城市概况 2 2、城市经济 2 3、城市人口 3 4、城市地位 3 二、区位背景 4 三、宗地现状 5 四、周边配套及道路 6 五、项目背景总结 7 第二部分：专项市场分析 8 一、住宅市场 9 二、写字楼市场 13 三、酒店式公寓 17 四、商业 21 五、酒店 35 第三部分：项目SWOT分析 38 一、项目区位优势 38 二、住宅概况 38 三、商业概况 39 四、各产品SWOT分析 40 第四部分：项目定位及投资分析 43 一、产品组合 43 二、经济测算 45 第一部分：项目背景 一、城市背景 1、城市概况 嘉兴市位于长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，东接上海，南濒杭州湾，西连杭州，北邻苏州，是马家洪文化(距今7000年)的发祥地之一，唐宋以来一直是我国东南沿海重要的对外贸易口岸，被誉为“鱼米之乡、丝绸之府”。如今的嘉兴是国务院批准的第一批沿海经济开放区和浙江省重要的工贸城市，现辖南湖区、秀洲区、嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市，全市陆地面积3915平方公里，总人口360万。图 2000-2004年嘉兴市区GDP总量与增长速度 数据来源：嘉兴统计年鉴 人均GDP直逼4000美元，接近中等收入国家和地区水平 2004年，嘉兴市区人均GDP30988元，按现行汇率折算，人均GDP直逼4000美元，接近中等发达国家和地区水平。在这样的情况下，按照经济发展规律而言，恩格尔系数将下降，用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将逐渐增加。 3、城市人口 2004年末，嘉兴市区人口总数达80.4万人，与上年相比增长0.73%，自2000年以来人口始终保持着小幅增长的趋势，增长幅度较为缓慢。 图 嘉兴市区人口变化 数据来源：嘉兴统计年鉴 4、城市地位 嘉兴市位于上海，江苏，浙江三省市的交界处，是中国最具活力的长三角洲和沿海经济带的中心位置。嘉兴素有鱼米之乡，丝绸之府的美寓。嘉兴上海开发开放的辐射、苏南开放型经济和浙南民营经济的交汇影响，经济社会快速发展，综合实力显著增强，目前所辖县（市）均进入中国百强县前30强和“浙江省小康县”行列。第二部分：专项市场分析 随着2004年国家对房地产市场宏观调控，经过了2005年的消化和适应后，嘉兴市房地产的开发进入了理性开发阶段。 2005年1-10月市区房地产开发投资40.9亿元，同比增长仅2.0%，其中住宅下降了8.4%，办公楼下降了11.8%，商业用房增长了55.1%。 2005年嘉兴市区商品房销售价格同比上涨了8.6%，其中住宅销售价格同比上涨了8.0%，住宅当中的普通住宅和高档住宅销售价格又分别上涨了8.1%和9.3%。非住宅销售价格同比上涨了10.7%，其中办公楼，商业用房价格分别上涨了10.1%和11.2%。在2004年末和2005年，嘉兴市老城区内中山路沿线陆续推出了中央名都，中央花园，财富广场等一批中高档楼盘。因为有着成熟的外部配套，以及中心城区的地理位置，中山路沿线成为高档楼盘的据点。 固定投资（亿元） 投资增长 房产开发（亿元） 开发增长 竣工面积 （万㎡） 竣工增长 销售面积 （万㎡） 销售增长 2004年 633.70 20.6％ 114.24 57.7％ 267.91 11.7％ 230.90 －6.2％ 2005年 732.89 15.7％ 120.95 5.9％ 473.6 76.8％ 282.8 22.5％ 住宅投资的减少说明开发商在宏观调控后，对嘉兴市住宅市场的风险的存在，还是有一定的准备。而商业地产的投资增加，除了几个大型商业的开发带动的利好消息外，开发商还是看中的是商业地产所带来的利润，以及嘉兴市对商业的认知度。 办公房投资的减少从一定程度上说明嘉兴现代服务的欠发达。市场对办公楼的需求有限，也直接导致开发商降低了对办公楼的投资。而且在投资的办公楼的品质也不能达到甲级或者5A级写字楼的标准，也就不可能吸引有实力或影响力的财团，公司或企业在嘉兴设立分公司或办事处。 一、住宅市场 1、市场供应 案名 中山名都 中央花园 财富广场 国浩广场 位置 中山路/县前街 中山西路/吉水路 中山西路/昌盛路 中山西路/昌盛中路 占地面积（㎡） 2.4万 / / / 建筑面积（㎡） 10万 5.5万 2.55万 5万 容积率 4.17 / / / 均价（元/㎡） 4800 5000 5000 4700 面积范围（㎡） 86-166 130-160 153－220 55，148 主力面积（㎡） 122，129 130-160 170－220 55，148 开盘时间 04年9月 05年9月 04年11月 05年3月 供应量（套） 368 316 139 116 去化量（套） 311 189 139