武汉金桥港湾花园竞标报告市场篇.doc

市 场 篇 目 录 一、武汉市宏观背景分析 3 （一）城市概况 3 （二）宏观经济发展状况 6 （三）城市规划概要分析 10 （四）城市投资环境 12 （五）市场小结 14 二、汉阳区域背景分析 15 （一）区域概况 15 （二）区域经济发展状况 16 （三）城市布局及功能定位 21 （四）区域城市规划 22 （五）区域重大市政建设项目 26 （六）市场小结 28 三、武汉市房地产市场发展概况 29 （一）国家宏观政策解析 29 （二）房地产市场发展现状及特征概括 34 （三）土地市场交易分析 37 （四）房地产市场开发结构 42 （五）住宅市场价格走势 42 （六）房地产市场发展前景预测 43 （七）市场小结 46 四、汉阳房地产市场发展概况 47 （一）房地产发展现状及特征 47 （二）商品住宅市场供给和销售情况 48 （三）各板块房地产市场发展分析 49 （四）市场小结 53 五、本案所在区域房地产市场发展概况 54 （一）板块定义及基础情况 54 （二）板块内分面积供应状况 56 （三）板块内分户型供应状况 57 （四）板块内房源综合供应状况 58 （五）板块内在售房源销售状况 59 （六）板块内在售房源总体供销情况 62 （七）板块内典型楼盘价格情况 63 （八）市场小结 64 六、个案楼盘调研 65 （一）复地翠微新城城市晶品 65 （二）滨江·怡畅园 68 （三）莲花湖锦绣江山 71 （四）都市兰亭 74 （五）南国明珠 76 （六）闽东·中天国际城 79 （七）水墨丹青 82 （八）锦绣长江 85 （九）金色港湾 89 （十）合汇景苑 89 七、本案所在区域商业调研 90 （一）区域沿街商业调查 90 （二）周边商业项目调查 93 （三）市场小结 93 八、调研情况备注说明 94 （一）楼盘调研情况说明 94 （二）区域沿街商铺调研情况说明 94 一、武汉市宏观背景分析 （一）城市概况 一）城市地理位置 武汉是我国中部重要的中心城市，我国6大中心城市之一，地处长江、汉水交汇处。同时也是湖北省省会和政治、经济、文化中心。东南西北分别距上海、广州、成都、北京等全国各大城市直线距离均在1000公里左右，是全国重要的交通枢纽城市。 二）市域行政区划 全市以下设7个中心城区、6个远城区、2个开发区。 中心城区有江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区。 远城区有蔡甸区、江夏区，东西湖区、黄陂区、新洲区及汉南区。 开发区有武汉经济技术开发区和东湖高新技术开发区。 三）面积与人口情况 1、地域面积 全市东西最大横距为134公里，南北最大纵距为155公里，面积8467平方公里，其中城区面积3963.5平方公里，中心城区面积约800平方公里，建成区面积到2005年约在250余平方公里。 2、人口现状 截止到2005年底，全市常住人口为858万人。总户数249.95万户。户籍人口801.36万人。 3、城市化水平 2005年，武汉市城市化水平约63%，并且在未来一段时间，通过加速城市化进程，计划至2020年全市城市化水平将提高到80%以上，其中郊县城市化水平提高到55—60%。 四）交通运输情况 1、公路 以京珠、沪蓉高速公路为骨架，以107、316、318国道为主干，呈放射性对外延伸，组成了四通八达的公路交通网络。 全市共有道路运输经营业户17316户，营运车辆70132台，其中营运客车3827台、旅游客车627台、汽车租赁车辆452台、营运货车66305台。全市共有道路客运线路888条、4407个客运班次，年平均日发班次9761次，日均发送旅客172400人次。 2、铁路 京广铁路纵架南北，沪渝铁路横贯东西，武九线、汉丹线、武大线及京九联络线在汉汇集，形成沟通华北、西南、中南、华东的铁路网络。 武汉北离北京1209公里，南离广州1104公里。铁路以京广、京九、汉丹为主干，每日始发列车77列，通过列车120列，可直达21个全国大中城市。 3、航空 武汉天河国际机场是中国第四大航空港，拥有多条连通国内主要城市的航线，可直达香港，并已经开通到日本福冈、韩国清州的国际航线，每周航班385个，空运航线72条，通达国内43个城市和地区。 4、港口及水路 武汉港是中国内陆第一大港，年货物吞吐量达4000万吨，可直航俄罗斯，日本，泰国，马来西亚，新加坡及中国香港，澳门等14个国家和地区。长江水运网以武汉为中心，辐射全国287万平方公里的国土面积。 武汉港还是华中地区最大的水陆联运枢纽港、通江达海外贸口岸港和对外轮开放港。市内总长达254公里的长江、汉江岸线，建有以客运为中心的汉口港区，旅客年吞吐量达650万人次；还建有以钢材、煤炭、木材、水泥、黄沙、矿石、杂粮等为主要中转物资的江岸、舵落口、汉阳等水陆联运区，以外贸、集装