直面“空置率”——商业地产需要“科技卖点”.pdfVIP

维普资讯 “空置率” 也产需要 “科技卖点” 业地产也进入 了 三伏 。中国房地产指数 系统的数据显示 ，今年 1—6月份 ．北京 实现商铺开 同施工面积4768万平方米 ．同比增长 1162％ 8月 ，北京东南 四环附近的商业项 目开始 万平方米 ．区域开发商表示 ，希望在未来能够形成东南 四环商业带。另外 CBD东都 日前推 出 台商业体 世纪东方城 4平方米的十字街底商正在招商，华侨城也将推 出6万平方米的主题商 々消息 ，透露出商业地产正在逐渐成为京城地产新贵。 因已是必然 +然而 ．想成就商业地产 却不是件容易的事。所谓 未雨绸缪 ，红红火火的商业地 人难以了解的 ”隐忧”。 维普资讯 商业地产 “空置率”忧心 商业地产锋头正劲 其原 因是多方面的。 中国商业地产联盟专家委 员韩建微表示 ．商业地产发展起 来的第一个原 因 ，恐 白就 是国内商业的快速发展 ．特别是外资 零售业 ．在去年 12月之前 采取各种各样 的方式进入 导致 了 对商业面积需求 的剧增 这是一个大背景。第二个原 因．很多 城市都在进行大规模 的城市改造和拆迁 。在这个大规模 的旧城 改造 的过程 中，除了一些危 旧的房屋，民宅被拆掉以外 ．大量 的商业 网点被拆掉了 ．导致了在某一个特定时期 ．阶段性 的商 业供应面积不足 ，短缺 了 第三个原 因，很多开发商 ．投资者 ， 看 重了地产的高回报 。目前国家控制商品住 宅价格 ，商业地产 价格不在控制范围之内．但商业项 目价格 比商业住宅价格要高 出3到 5倍 ，甚至 5到 1O倍 。比如在广州某商业市场 ，一个好 的铺位竟可以卖到 天价 600万。高额利润 的驱使 ，也 引发业 界看好这一 商机 。 商业地产火爆大江南北的同时 ，出现的高空置率也是不容 回避的现实。以四川省为例 ．2004年该省住宅空置 面积 比上年 下降26％．而办公楼和商业物业的空置率却分别上升76％ 和 16％，这些空置商业房 2005年也不一定可以消化完。许多开发 商由于住宅价格上不去 ．于是纷纷靠底商收回成本 ．造成 沿 街卷帘 门 的尴尬局面 。2005年成都市新开工的商业项 目面积 将超过 200万平方米 ．再加上过去商业物业空置面积的沉淀 ．今 年 商业项 目发展前景很 不乐观 。 在北京 ．位于海淀 中关村的一个高档商业项 目火爆售 出一 半 以后 ，最近出现滞销 ．不少投资客持观望态度。直到7月 中下 旬该项 目地下一层才开始售 出。销售人员表示买家基本都是投 资客 。项 目销售一期商铺已经卖掉了，但是没有经营起来 ，影 响了项目的第二阶段销售。 造成这种情况和 当地的大环境有关 ，也和商业地产的销售 模式紧密相关。据调查 ，还有一个不容忽略的因素是 目前的商 业项 目运 营成 本偏高 举 目四望 ，目前耸立在各大城市 的商业项 目真是说不尽 的 高档 ，说不尽 的豪华——欧式装修 ，玻璃幕墙 ，中央空调 ，背 景音乐 ，霓虹灯 闪耀 ，这都是开发商炫耀 的 超前意识 和 卖 点 唯独没有考 虑运 营成本会提高多少。 投资商业项 目是为赚钱 的 高额的运营成本 吓退不少投资 客 前不久有投资客反映 ，他们询 问某商业项 目销售 方 如果 出现运营成本高 回报无法兑现该如何处理时 ，销 售方竟称 ．即 使无法兑现 回报投资客最起码还是有一套铺子在手 ，不用担心 。 这种 回答令人哭笑不得 有一套住宅在还可 以居住 ．但一套租 不出去的商铺仍要 花不菲的运营成本 岂不是烫手的山芋 7 业 内专 家一针见血地指出 出现这种现象的原因就是商业 地产开发商只注重项 目外在 的高档豪华 ， 忽视项 目内在 品质造 成的。 高档豪华和 内在 品质并不矛盾 ，完全可 以统一。要做 到这 一 点 就要加强项 目的科技含量 ．只有高科技的项 目才是 品质 科技地产 2005 ·17