深圳和亨中心广场.pptVIP

盐田“和亨中心广场”项目合作的可行性分析 ___和亨中心广场的定价策略分析 前言 大纲 项目介绍 项目概况 主要经济指标 占地面积： 10500 M2 总建筑面积：56260 M2 建筑容积率: 4.57 建筑覆盖率: 47.6% 栋数: 4栋 层数: 25-29层 停车位: 205个 周边配套情况 购物场所:海港百货、德和百货、大金华百货等 菜市场：朝阳菜市场、明珠菜市场 邮政: 盐田四村邮电局 医疗卫生:盐港医院 文体娱乐:体育中心、东海影剧院 金融政券：建行、招行 文化教育：深圳外国语中学、深大第二附属中学、东港小学、乐民小学 酒店餐饮：盐田海鲜食街 交通： 中巴：盐田环巴、440（盐田-沙头角） 大巴：205（盐田-火车站） 208（盐田-布吉） 358（龙岗-沙头角） 380（龙岗-南澳） 238（盐田-市民中心） 项目现状 项目发展环境分析 盐田区社会经济分析 盐田区人口状况分析 盐田区居民收入分析 盐田区居民收入分析 盐田区2003-2007年发展规划 盐田港后方陆域住宅供应分析 盐田港后方陆域住宅供应分析 物业类型分析 推出时间分析 盐田港后方陆域住宅需求分析 盐田港后方陆域住宅需求分析 盐田港后方陆域住宅价格分析 结论 项目分析 项目SWTO分析 项目SWTO分析 项目SWTO分析 项目SWTO分析 项目定位 项目定价策略 样本物业的确定 都是盐田区的楼盘。 时间上为近2年内的在售楼盘。 都是电梯型楼盘。 在本区域内具有一定的影响力。 样本物业的市场调查 项目与南方明珠花园对比 项目与和亨家家园对比 项目与幸福湾对比 项目与金港盛世华庭对比 项目与翰海东岸对比 项目与碧桐海苑对比 项目与蓝田壹站对比 市场比较法下的价格确定 成本及损益估算 （1）该地块的政府出让楼面价为900元，考虑到本土地不是通过市场拍卖获得，地价估算比市场出让价低20%，则本项目的楼面价约为700元，高层建筑的建安成本约为1700元，本项目的开发成本约为2400元/M2。再提取30%左右的销售成本和管理成本，本项目的单位开发总成本概算约为3120元。 （2）按最低4200元的均价计算，发展商仍能保证税前1100元/平方米的开发利润。 （3）按我公司合作购买价3500元计算，发展商仍能保证税前400元/平方米的开发利润。 价格策略 我公司的合作意向及公司介绍 1、合作意向： （1）购买和亨中心广场一栋楼。 （2）代理和亨中心广场的销售。 2、我公司的成绩 3、我公司的优势 演示完毕，谢谢 （1）价格确定方法 以市场比较法为主，兼顾成本和损益进行价格确定。 （2）市场比较法下的定价步骤 样本物业的确定 样本物业的市场调查 项目与样本物业的分别对比 价格修正 价格的确定 样本物业的确定原则： 根据上述原则，我们将南方明珠花园二期7-9栋，和亨家家园、东海丽景花园幸福湾、金港盛世华庭、翰海东岸（沙头角）、碧桐海苑（沙头角）、蓝天壹站 （沙头角）作为样本物业。 6800 4500 3688 蓝天壹站 7000 6100 5200 碧桐海苑 7500 6500 5500 翰海东岸 5200 4500 3800 金港盛世华庭 5500 4500 4000 东海丽景花园幸福湾 4800 3800 2800 和亨家家园 4800 4250 3650 南方明珠花园二期7-9栋 最高价 均价 起价 住宅名称 样本物业价格调查汇总 ①东海丽景花园幸福湾的价格还未制定出来，其销售人员介绍说起价为4500元左右，这个价格超出盐田港后方居民的实际购买力。据我们分析这个价格应为均价，起价大概在4000元左右。 ②金港盛世华庭的价格还未制定出来，其销售人员介绍说估计定价为5000元多，超出盐田港后方居民的实际购买力。且据销售人员说其发展商和蓝天壹站是同一个老板，且其土地来源也是裕宏实业公司，照蓝天壹站的定价态势，我们分析其起价为3800，均价大概在4500。 -5.6% 　 　 100% 　 总计 0 0 风险相当 2% 潜在风险 形象进度 　　　　　 2% -1% -0.5 南方明珠花园实力较优 2% 发展商 0 0 类似 2% 承建商 工程质量 　　　　 4% 0.60% 0.2 本项目较优 3% 收费 1% -0.2 南方明珠花园较优 5% 品牌 物业管理 8% 0 0 相近 2% 实用率 0 0 相似 1% 层高 2% 0.5 本项目车位较多 4% 车位 -0.6% -0.3 南方明珠花园景观较好 2% 景观 0.0% 0 相当 3% 外观 0 0 相