深圳安联大厦营销思路.docVIP

目 录 一、宏观经济背景分析 3 1、CEPA对深圳地产市场的影响 3 2、香港会展业对深圳的影响 4 二、中心区写字楼市场状况分析 5 1.2003年深圳写字楼市场供求解析 5 2、中心区写字楼供求分析 6 3、片区价格走势分析 8 4、片区内写字楼市场供应类型现状特征分析 9 5、中心南区与北区对比分析 10 三、中心区写字楼个案分析（中央商务大厦、国际商会大厦） 10 （一）中央商务大厦： 10 （二）国际商会大厦 13 四、写字楼客户特征分析 14 1、深圳写字楼市场客户总体特征分析 14 2、中心区写字楼客户特征分析 14 3、分析结论： 17 五、设计方案的建议： 17 六、营销建议： 18 1、化整为零策略 18 2、采取分批推售，限量供应 18 3、招商策略： 19 4、入伙按揭策略 20 5、逐月供楼策略 20 6、配套优惠策略 20 7、先租后卖策略 20 8、售后包租策略 21 9、人脉、泛营销 21 10、特色服务 21 安 联 大 厦 一、宏观经济背景分析 1、CEPA对深圳地产市场的影响 将于2004年1月1日起正式实施的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA）涉及273类香港产品零关税优惠、放宽内地对香港服务业的准入领域以及贸易便利化三方面。 CEPA是重大利好。CEPA降低了境外房地产业进入内地的门槛，将引起新的业界冲动、结构变局和产业重组。深圳地产的再造态势已经开始出现。 CEPA对写字楼具有深远的影响 1）根据CEPA协议，从明年1月1日起至2006年1月1日，所有的香港原产地货物进入内地市场，都将陆续实行零关税。这将为深圳带来商品结构的提升和种类的增加，为深圳商 2）CEPA协议批准香港永久居民在内地独资经营零售业，为港人在开铺提供了保障将吸引更多的香港企业将办公机构迁往内地，深圳将以其与香港有长期紧密的合作基础、与香港距离最近、国际化程度高等优势而首先获益，而深圳的甲级写字楼市场也就成为此次企业内迁的受益对象之一，CEPA落实后，深圳最为受惠的就是写字楼。在的助推作用下，预计至年底在深的港资企业数量将会高于2002年的新增量。在企业数量增加写字楼传统旺季以及交易惯性在金融保险业、顾问咨询业、物流业及其他与CEPA相关行业的带动下，预计整体成交量将会有所提高。据，CEPA对深圳写字楼市场的利好影响已经反映在第三季度的交易数据中。第三季度写字楼租售市场相对第二季度和去年同期都要活跃，(成交量和售价格均呈现出稳中有升的走势。 10151.99 6029.58 18265 30466.98 7824.87 成交均价（元/㎡） 10959 10892 9294 19625 12435 对于甲级写字楼市场来讲，第三季度总体空置率比上季下降1.39租金和售价仍然持平。与CEPA相关的行业如金融业、保险业、顾问咨询业、电讯业和物流业以及一些培训机构的需求正逐渐增强。协议将允许香港在管理咨询服务、展会、广告及法律服务、会计和医疗服务、房地产、建筑工程、运输、分销、物流、旅游、视听服务、银行、证卷及保险总计16个服务行业提前进入中国内地市场，其中展会业排在第二位。从2004年1月1日起，在香港注册并确有3年以上经营活动的香港展览企业可以在中国内地成立独资的展览公司，可以独立开展相关的展览业务。2003年8月29日，来自德国、意大利、澳大利亚、新加坡、越南、韩国、印度尼西亚、泰国、马来西亚、台湾等近20个国家和地区的世界会展业界嘉宾齐聚深圳，积极探讨欧亚各国如何参与深圳的会展经济发展的途径。 近日，在CEPA签署的利好环境下，深圳和香港两地会展业合作。深圳会议展览协会与香港展览业协会签订了合作协议，笔克、励展和雅士等三家香港会展巨头的负责人表示，今年下半年来深圳开办各自的展览公司，争取更多的海外参展商和客商来。 1.2003年深圳写字楼市场供求解析 1.1市场供应分析 今年上半年深圳市的写字楼批准预售面积约为28万平方米，同去年上半年的7.66万平方米相比，增长265%。 2003年，加上罗湖商务中心、联通大厦、广电大厦、财富广场等写字楼，估计的写字楼总建筑面积将达80—100万平方米。 1-5月份 573 6.2 6.2 10,116 6月份 82 1.8 1.6 9293 合计 655 8 7.8 7月份 142 3 5.9 19,625 8月份 62 0.7 0.9 12,435 前8月份总计 859 19.7 14.6 数据来源：深圳房地产信息网。 上半年销售已达到8万多平方米,预计今年下半年可以实现14万平方米的销售（按去年下半年的增长速度推算）。 1.3历年成交情况比较分析 全市历年写字楼成交情况表 时间 1999 2000 2001 200