深圳大型社区商业研究.docVIP

大型社区商业研究和发展 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商?业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉?的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。综合性社区集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。不同的消费群体意味着不同的消费需求较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和组合重点扶持优质连锁品牌的选点不宜仅限在某个社区中心，而应在多个社区的中心，那样人流相对集中，规模效应比较明显。依赖周边居民多少及其消费能力的高低进驻，两层大致平方米，购物环境更舒适，品种更齐全，生意从此受到严重影响因此，发展社区必须在考察周边消费能量的基础上注重长远发展，在经营管理方面必须重视长期性和灵活性随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三?层的优质资产深圳蔚蓝海岸社区位于南山区后海片区，海滨路以北、后海路以东、后海滨路以西、创业路南侧，紧临深圳湾，主要由填海而成。项目总占地面积298722m2，规划总建筑面积近550000 m2，总近000户，社区周边居住有近5万人口，是蛇口、南油一带新规划的居民生活区，也是南山居住环境最好的片区，区内人员结构单纯、稳定，治安状况良好 1.3 蔚蓝海岸一、二期商户组合情况： 蔚蓝海岸的一期和二期连在一起，开发商在其中的住宅底商下面开辟了一条完全独立于社区外面的小型商业街，铺面面积以16—30M2为主，单位租金为140—180元/M2之间，据经营商户的反映生意普遍较好，其商户组合如下： 商户名称 开间（M） 进深（M） 层高（M） 有无夹层 海王星辰药店 5 7 5 无 质的主张（糕点） 4 5 5 无 雪里阿姨干洗 3 6 5 无 品书坊 3 6 5 无 聆听音像 3 6 5 无 保险服务工作站 3 6 5 无 佳音坊（音像） 3 6 5 无 柯达冲印 3 6 5 无 海岸咖啡店 12 5 5 无 LUCKE生活馆 3 6 5 无 女子沙龙 16 4 5 无 华润社区超市 （不规则，面积在300 M2左右） 无 1.4 蔚蓝海岸二、三期商户组合情况： 开发商在二期和三期之间规划了一条商业内街，把两期社区分离，因此铺面全都为街铺形式，能够创造出相对宽敞的购物环境吸引消费者且相对于内铺更能够激发投资者的兴趣。内街出口连接主要干道—后海大道，其中有著名的连锁商家如首脑美容、7—11便利店、万店通、可颂坊等等，此街道仍以小区居民主要的消费者，街道租金由入口往内逐渐递减，铺面面积以16—30M2为主，单位租金为80—160元M2之间，比社区内的铺面要便宜。开发商在内街的后头设置了一个小型的主力店“通家乐购物中心”，以期拉动人流向后走动，但据经营商家反映自社区四期引进人人乐以后，生意就不如以前了。对于街道的经营情况，经营不同业态的商户有不同的反映，但是大家总体反映蔚蓝海岸社区居民消费能力高，有素质，因此有一定的潜力挖掘，此商户组合如下： 商户名称 开间（M） 进深（M） 层高（M） 有无夹层 百果园 4 6 5 无 渔乐轩 8 6 5 无 至尊烟酒 8 5 5 无 思颖音像 4 6 5 无 北师培训中心 6 6 5 有 海王星辰药店 8 6 5 无 戒烟中心 8 6 5 有 城市角落 4 6 5 有 华昌装饰公司 8 6 5 有 蔚蓝琴行 10 6 5 有 都市红唇（美容） 8 6 5 有 柯达冲印 4 6 5 有 中国邮政 4 6 5 无 台北冰馆 5 6 5 有 Lanlan生活馆 3 6 5 有 快乐大本营 3 6 5 无 清晰眼镜 3 6 5 无 佳宁丰文体 3 6 5 无 可颂坊 3 6 5 无 7．11便利店 4 6 5 无 卓越地产顾问 3 6 5 无 商户名称 开间（M） 进深（M） 层高（M） 有无夹层 通家乐购物广场 （不规则，面积在500 M2左右） 丝域防脱发 3 6 5 无 中国移动 3 6 5 无 郎泰烟酒 3 6 5 无 野花艺坊 3 6 5 无 中天置业 3 6 5 无` 万店通 3 6 5 无` 世培制衣 3 6 5 无