网络购物时代商业地产何去何从.docVIP

网络购物时代商业地产何去何从美国新一任总统选举的大幕终于落下，最为神奇的是，奥巴马主要凭借互联网用户的支持获得了最终的胜利，而且创造了筹款额的新纪录，这在历届总统选举中是难以想象的事情。在感慨之余，不由得令我们重新审视互联网的力量，它向世人展示，它不仅可以改变经济还能左右政治。 　　在互联网经历了潮起潮落，网上购物继搜索引擎和网络游戏之后成为新一轮互联网腾空起飞的动力，这一切对房地产尤其是商业地产起到了潜移默化的影响，而对房地产开发商和投资商来说，应该如何应对网购热潮？ 　　网络购物是商业销售的重要力量 　　根据国际零售商业分类，按交易模式，零售商业可分成两大类，一大类是有店铺销售，另一类是无店铺销售。而网络销售，伴随经济模式转型，正从以往边缘化、小数量的商业销售模式，演变为一股重要力量。 　　网络购物可以改变消费习惯 　　由于中国的电脑以及网络的普及程度落后于国外，同时消费观念仍停留在旧有的柜面交易阶段，网上购物经历了艰难的起步期。但是SARS这一给中国经济带来重大打击的事件，却为网上购物带来了发展的契机，至此网上购物开始进入全面快速的发展阶段。从原先的C2C低端商品的小额个人交易，发展到个人网上预订机票酒店等大额交易，乃至企业间的网上订货交易，这些都对旧有的消费观念带来很大的冲击，国内消费者的购物习惯随之发生了很大的改变。 　　起初网络购物的消费人群多为学生等低收入人群，其目的是希望通过网上快速的价格比较，购买最便宜的商品。城市工作的高强(高强博客,高强新闻,高强说吧)度，生活的快节奏，迫使许多都市白领也加入到网络购物的行列，以期节约购物的时间和交通成本。但究其最重要的原因，国内外的消费者都给出了如出一辙的答案，那就是价格，虽然中国由于人力成本的低廉，产品普遍较国外便宜，但价格因素仍然是最主要的影响网络购物的因素。 　　网络购物的商品类别早期主要为服饰和通讯类产品，随着网络支付技术的完善以及网络购物产品的开发，消费者逐渐体会到网络购物的便捷以及价格优势，因此在产品价格差距不大的情况下，不愿意花费过多时间对商品上进行比较，而这些商品又是一般家庭有一定刚性需求的商品，具有较大的市场基础，从而现在的家居电器用品、生活日用品以及旅游休闲类产品都成为了网络购物的热销产品。 　　商业地产与“网”俱进 　　如果问网络购物是否终将会取代实体购物，那么答案当然是否定的。购物本身是一个体验和消费的过程,对于大多数人来说,购物体验是购物不可或缺的环节,具有不可替代性。正因为消费者具有商业体验的需求,巴黎、伦敦、东京、纽约这种商业消费发达的城市，其中心商业区的城市风貌才具有鲜明的特性，商业消费体验也拉动了商业区的建筑景观特色，成为城市的名片。与此同时，网络购物在发展，实体购物也同样在发展，主要表现在以下一些方面： 　　与网络商店相结合的实体店铺逐渐增多。很多网络商店都会通过公布具体店址的方式来增加其可信度，有的消费者由于多方面的原因，确实会选择在网上直接下单，但还是会有消费者不在网上直接下单，而是通过网络的信息搜索，查到实体店铺的具体位置，进入实体店铺购物。从某种意义上来说，实体店铺除了具有传统的交易功能外，更多的还是具有了展示和一定配送的功能。 　　商家选址趋向分散。由于实体店铺主要是薄利多销的模式，对价格敏感度较高，因此不会选择商业中心区。加之现在部分城市如上海，可以通过互联网的搜索进行精确定位，甚至查到从出发地至目的地坐什么交通工具，或者开车走什么路线，总共多少公里的路程等都有精确的数据。这样就实现了真正意义上的“酒好不怕巷子深”，对商家选址也提供了更大的自由度，除了城市中心交通不便利区域外，还可以选择城郊结合的交通便利区域等。 　　展示体验互动业态增多。网上所购商品集中在书籍、音像制品、家居饰品等，主要从视觉和听觉上即可以进行判断。而诸如衣服、化妆品等则大多还要依靠实体店铺的亲身体验，从触觉、嗅觉等方面进行立体判断，另外如汽车零售商、通讯运营商、品牌手机商等，除了消费者的体验外，商家更多的是要通过实体店铺进行品牌宣传和展示，同时提供更多的配套服务，这些都是网络购物所没有办法提供的。 　　品牌两极分化。由于在网上购买的产品多数为低价商品，即使购买错误也不会造成很大的损失，因此低端商品通过各种方式压低价格，在网上进行激烈的价格战，中档商品难以立足，迫不得已选择降低品牌档次加入价格战，或者选择退出。而在实体店铺中，低端商品依然有其生存的空间，高端商品则由于其较高的进入门槛，消费者的品牌认知度，更拉大了与低端商品的差距，中档商品则受到上下两方面的压力，生存艰难。 　　开发商的应对策略 　　如同当下较时髦的“二元经济”的说法，商业地产也要向“二元化”发展，如何能与网络购物更有效的结合，成为一个商业地产项目成败的关键。