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■ 岳映平刘蕾四川大学经济学院 解析我国房地产主要宏观调控政策 [摘要] [关键词] 本文写作目的在于对2008年以前我国房地产主要宏观调控政策进行回顾和梳理，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结。 房地产宏观调控政策回顾总结 一、回顾和梳理我国主要房地产宏观调 控政策 二、房地产调控政策对房地产市场的作 用 三、总结我国房地产宏观调控 （一）1998年：我国住房制度改革起步 阶段 我国于1998年出台了《国务院关于进一 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知》（ 国发[1998]23号） ， 标志着我国以 “停止住房实物分配，逐步实行住房分配货 币化”为目标的住房制度改革拉开了序幕。 （二）1998年至2001年：我国房地产宏 观调控扩张阶段 在住房制度改革的大背景下，国务院、 央行等部门纷纷制定了引导、鼓励房地产业 发展的扩张调控政策，旨在大力推行住房商 品化，促进我国房地产业快速发展。1998年 4 月7 日， 央行发布《关于加大住房信贷投 入，支持住房建设与消费的通知》允许所有 商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办 理个人住房贷款业务；对新开工的普通住房 项目，只要开发商自有资金达到30%，商业 银行均可发放住房建设贷款。1999 年，央行 将住房贷款的上限由房价款的70% 提高到 80%， 将个人住房贷款最长期限延长到30 年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基 础上进一步下调10%。 （三）2002年至2005年：我国房地产的 调整时期 受前期扩张的宏观调控政策的影响，我 国房地产业快速发展。同时出现了房价快速 上涨； 房地产投机行为漫延； 中低收入者 “ 买房难” 等问题。因此， 从2002年至 2005年，是我国房地产调整时期。 2002年8月，建设部等六部委发布建住房 [2002]217 号。该文件第一次提出要充分发 挥政府职能， 加强房地产市场宏观调控。 2003年6月央行发布银发[2003]121号。该文 件规定：商业银行只能对购买主体结构已封 顶住房的个人发放个人住房贷款，个人首付 款不低于20%；房地产开发贷款必须“四证 齐全”且自有资金投入达30%；个人商业用 户贷款首付款不低于60%， 期限不超过10 年。2005年3月，央行宣布取消住房贷款优惠 利率； 对房地产价格上涨过快的城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行 的20% 提高到30%。在接下来这一年的3月 26日和4月27日，国务院分别下发了“旧国八 条”和新国八条”。2005年5月， 国务院转 发七部委联合制定的《关于做好稳定住房价 格工作的意见》，使得房地产宏观调控由政 策层面转向操作层面。 （四）2006年至2007年：我国房地产全 面调整时期 2002年至2005年的房地产调控政策，充 分显示了我国政府调控房地产市场的决心。 但这些调控政策不但没有很好的解决当前房 地产业所凹现的问题，反而房价增长更快， 问题更加突出。我国政府继续出台房地产调 控政策，引导房地产健康持续发展。 2006年5月17日，国务院提出了促进房地 产业健康发展的六项措施(“国六条”)。“国 六条”成为此后房地产调控的纲领性文件， 各部门根据“国六条”制定了一系列细化政 策。2006年5 月2 9 日， 国务院出台国办发 (2006)37 号，人称9 部委“十五条”。规定 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商 品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住 房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到 开发建设总面积的70%以上。 2007年8月国务院公布了国发〔2007〕 24 号文件。该文件使解决低收入家庭住房困 难被纳入政府公共服务职能， 政府住宅调控 思路在2007 年发生了标志性的转变， 确立了 解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性 文件。2007 年9月，央行和银监会联合下发 银发〔2007〕359 规定：对购买首套自住房 且套面积在90平方米以下的，贷款首付款不 得低于20%；购买首套自住房且面积在90平 方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对 申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付 款不得低于40%；个人商业用户贷款首付款 不低于50%，期限10年。 （一）扩张的房地产宏观调控政策的作 用 在扩张的房地产调控政策的作用下，我 国房地产业供需两旺、繁荣发展。房地产开 发商、销售商、中介机构等房地产体系初步 建立；普通住房消费者纷纷加入购房热潮； 房地产投资商和投机者也趁机而入，搭上房 地产热；与房地产业相关的产业，出现良好 的发展势头。这一切的发展都源泉于我国在 这一时期，推行住房制度改革，制定大量房 贷优惠措施和调控政策。 （二）调整时期房地产宏观调控政策的 作用 2003年至2007年为我国房地产的调整时 期。调整时期的