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解读市场 定位趋势 剖析房产市场之‘‘杭州现象” 目录 前言: 何为‘‘杭州现象” ‘‘杭州现象”之产生背景 ‘‘杭州现象”产生的结果 调控政策的出台制肘对象 调控政策制肘下的杭州楼市 ‘‘杭州现象”的走向 　　－价格曾令杭州楼市无限风光 　　－价格现也成了今日杭州楼市的瓶颈 －从利者生存到适者生存 前言:何为‘‘杭州现象” · 1998—2003年五年间,杭州房产单价以平均每年1000元的速度高速递增. · 2003—04年,杭州楼价更是以翻一翻的速度极速飙升. · 99年—04年,杭州楼价涨幅居全国35个大中城市之首. 　　　‘‘杭州现象”之产生背景 ‘‘杭州现象”之产生背景 区域经济发展的有力支撑 　　　 区域经济发展状况直接影响了杭州居民的就业水平和收入水平，进而影响了居民消费结构的升级和对住房的有效需求： 　　　 ·２００２年浙江省人均ＧＤＰ位列全国第四 　　　 ·２００３年上半年ＧＤＰ同比增长１２％ 　　 ‘‘杭州现象”之产生背景 区域经济发展的有力支撑 ‘‘杭州现象”之产生背景 供求关系严重失衡 供需关系永远是市场调整“看不见的巨手”，决定区域性房地产市场阶段性走势的是区域性供求关系。 ‘‘杭州现象”之产生背景 杭州楼市的强劲需求主要来自于 ： 　　·二次置业者 　约２０％ 　　·拆迁户　　约１５％ 　　·高学历、高技术留杭人员　　约１５％ 　　·外地投资者　　约４０％ 　　·其他　　　约１０％ ‘‘杭州现象”之产生背景 地价过高 　　 　　·政府对土地所有权的垄断导致土地“非饱和供应“ 　　·政府通过限制土地供应来造成房地产市场的供不应求，让市场始终处在饥渴状态。 　　· 杭州主城区土地出让费从１９９８年底的每亩２００　　　　　　　　　　万元猛增至２０００年的每亩８００万元．短短两年，增幅高达四倍之多． 　　 ‘‘杭州现象”之产生背景 投资需求膨胀 　　　 　　　·有不少经济实力雄厚者投资于杭州房地产，他们认为杭州房价还有上升空间。　　·不少手里有资金者认为炒房子比炒股、做期货收益更高，参与短期炒作，房子一上市就被抢购一空。 　　　·温州、金华、义乌等地炒房团大批资金投入杭州楼市 　　　·政府对‘‘住在杭州”概念的宣传炒作效应 ‘‘杭州现象”之产生背景 　结论：　　 　 　　　　　‘‘杭州现象”产生的结果 ‘‘杭州现象”产生的结果 市场扭曲： 　　　·房价虚高不下，并飞速飙升 　　　·房价与市民同期收入比高达11.3倍,远远高于国际认可的3-6倍的标准. 　　　·发展商以房价还会上涨为赌注不惜血本拿地 　　　·房价被业界形容为如海市蜃楼 ，严重偏离了经济学的一般规律 　　　 　　　　 ‘‘杭州现象”产生的结果 杭州成了‘‘富人的天堂”： 　　　 　　　　　“杭州市房价由1999年均价每平方米2000元上升到200４年的每平方米９000多元，市中心均价已达每平方米1２000元，大大超出了多数居民的购买能力，今日杭州已成了富人的天堂” 　　　　　 　　　　　　《中国国土资源报》（２００４年７月６日） 　　　　· ‘‘居杭城，大不易”，高房价成了杭州广大市民面临的一大尴尬局面。 ‘‘杭州现象”产生的结果 逃离杭州： 　　 ·高成本的创业环境削弱了杭州的综合竞争力，减少了对企业的吸引力 　　 ·２０００年以来，１００多家浙江房地产开发商开始转战上海、南京、苏州、无锡等地 　　 ·高房价促使了在杭州的一大批年轻的高学历高技能知识份子开始挥师北上，寻求发展。 　　 　　　 ‘‘杭州现象”产生的结果 　伴随着一系列逃离现象的产生，杭州区域经济将可能产生一条恶性逻辑演进： ‘‘杭州现象”产生的结果 　　　　调控政策的出台制肘对象 调控政策的出台制肘对象 国家宏观调控政策的连续出台： 　　－２００５年３月２６日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》 　　　－２００５年４月２７日，国家七部委联合下发了调控房产市场的“国八条” 　　　－２００６年５月２９日，国家八部委联合下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的“国六条” 　　　　所有政策的目标高度一致：稳住房价　　控制房价过快上涨 调控政策的出台制肘对象 调控政策的主要制肘对象 房产市场： 　　　·目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快。 　　　　· 供给结构失调 　　　　·部分城市房价呈现与市场规律相背的虚高现象 　　　　·土地价格飚升、土地过度出让、土地大量闲置 　　　　 调控政策的出台制肘对象 　 房产市场： 　 　　 ·普通商品房和经济适用