成都高新区·柏南郡项目调查及价格建议(合富辉煌)2007-82页.pdfVIP

高新区·柏南郡项目 调查及价格建议 合富辉煌房地产 二零零七年一月 目 录 一、新城南区域市场分析 二、周边住宅与商业项目调查 三、未来供应地块规划情况 四、区域未来商业格局 五、 项 目 定 位 六、 业态规划建议 七、价 格 体 系 价格体系建议 第一章、新城南区域市场分析 一、新城南城市规划 • 规划范围：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，东至成仁路，规 划控制范围约52Km2 。用地规模42 Km2 ；规划人口35万人 • 规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居 住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新城区。 二、片区宏观情况概述西部 北部新城 北部新城 西部 新城 城东 城副 东中 城南副中 心副中 城南副中 心 心 心 • 成都目前城市总体发展战略为向东向南发展，从单中心逐步向多中心发展，其明确指出城南副中心 的概念，城南副中心的建设已进入政府的发展纲要；从政府制定的2020年发展目标来看，目前城南 片区从一环到二环外发展已基本完成，桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端 人群，其商务办公也发展较为迅猛。通过近几年发展，城南土地已明显不足，政府外迁，城南外延 已是必然趋势。作为传统居住富人的城南，其城市外迁后，必然带来大量的较有购买力的购买人 群。 结论：区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障，促使本项目区域未来向较高档次的方向发 展。 • 从城市发展的一般规律来看 结论：由城市发展的一般规律可知，当纳瑟姆曲线处于35% 以下时，其城市化进程速度较慢；在35- 55%左右，城市化发展速度较快。超过80%，其城市不在外延，城市发展转为旧城改造；在超过 55%-80%之间，由于其城市概念已深入人心，大量的有钱人、外来人会涌入该城市，这是城市发展 最为迅速的阶段。从目前成都城市化进程来看，其城市化率正处于这一阶段。城南作为传统富人居集 区，随着地铁的开通等有利契机，较大部分的较有购买力人群会涌入本片区，从城市发展的一般规律 也可以论证到，其本片区未来属性为高档居住人群聚集区。 一、区域商业情况 科华南路区域 和平小区区域 站南区域 新城南城西区域 三公里范围 项目三公里区域 • 概述： 整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南区域、新城南区域等五 个区域。 科华南路区域目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主，物业形式为底商结合住宅。其大部分商 铺以临街商铺为主，销售价格在