2010南昌朝阳洲万豪项目项目发展定位方向思考N.ppt

本次沟通纲要点 地块定位探讨。 ——一切可能的定位。 金润广场—象湖2008 明珠广场 南昌普通公寓市场总结 南昌市场普通公寓市场逐渐向精装市场发展； 产品相对粗糙； 目前市场此类公寓到目前发展较为成熟； 销售价格难以提升并达到较好溢价空间。 星河国际 东方百灵 海航白金汇 南昌产权式酒店可行性分析总结 聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险； 目前南昌只有国恩宾馆和海航白金汇，属此类似物业类型，海航白金汇销售及运营状况较好； 溢价空间大，可卖高价，价格视投资回报率而定； 通常产权式酒店体量较小,约在300间-400间房以内； 相对而言，要求较好的商务氛围。 青山湖香寓 高能金域名都 南昌酒店式公寓可行性分析 酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性； 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较； 物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租； 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定。 南昌部分星级酒店发展状况 朝阳洲酒店发展特征 分布呈洪城路辐射格局 形成洪城大市场——坛子口核心地带 整体发展水平相对滞后 增长速度缓慢 数量比较多，档次普遍低 规模体量较小 客房平均100－200间套 品牌意识薄弱 缺乏国际一线品牌 老城区建设，品牌数量少 中高档次入住率高 低档次酒店客流量较少 朝阳洲酒店经营情况 朝阳洲酒店客源结构 朝阳洲酒店发展趋势 南昌酒店可行性分析总结 周边尚未形成一定商务氛围，未来3-5年内难以支撑酒店发展； 聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 属于长期自持物业，投资、经营成本高，发展商承担风险较高； 溢价空间大，但可变现性差，投资回报率视后期经营管理、推广效果而定； 如以日常消费品为主，经营风险较高 如以特殊消费品或工业产品为主，本项目经营风险更高（案例借鉴） 九江美食街——平价中档餐厅聚集 集中商业模式研究总结 对于本项目来说，集中商业风险较高，短期内很难看到商业前景，但可适量设置中小型社区型购物中心及少量中高档休闲娱乐餐厅 不同户型定位对地块的关键性指标要求 不同户型定位的收益与风险评估 地块住宅定位建议 在商务气氛不成熟的情况下，可实现的市场价格不高。 地块定位关键词 集中商业可能的定位模式 全市范围 全市（甚至全国） 一般为3公里 核心商圈辐射范围 食街、酒吧、夜总会等 某种特定的休闲、娱乐需求 休闲娱乐模式 电器、陶瓷城、家具城、汽车市场等 购物 专业市场模式 沃尔玛、百佳等大型超市及百货店等 购物 购物中心模式 典型案例 核心功能 对于大中型集中商业,其经营方式无外乎如下几种: 成功关键条件：1-3公里范围内，需要有约10万消费人群的消费基础。 购物中心模式探讨 成功关键要素：引入知名品牌的大型超市作为核心主力店 很好 南昌百货 南昌市区 人流较大，商业氛围非常好 共6层，百货 南昌百货 约1－3公里 南昌市区 基本辐射半径 人流较大，商业氛围非常好 人流大，商业氛围非常好 周边环境 共4层，沃尔玛、精品店、电影院 共4层，沃尔玛、精品店、电影院 规划 较好； 沃尔玛 嘉信茂广场 沿街较好，沃尔玛很好 一楼内铺较差 沃尔玛 万达影城 其它较大次主力店 万达广场 经营状况 主力店 项目 3-1 对于购物中心来说，需要较多的人流量及周边人口基数。 本项目三大因素影响商业的可行性： 1、朝阳洲新城区，周边均为规划尚待启动的项目； 2、区域规划尚好，但形成一定商业氛围需要五年以上； 3、现阶本项目一公里范围内是一片荒凉，起码五年内商业不成气候。 购物中心模式的探讨 非临江，辐射范围较小，设置大型购物中心可行性不高。设置社区服务型中小购物中心存在机会 专业市场模式探讨 旧货 手机、数码 家用电器 电子电脑 经营产品 有 有 无 无 产业聚集 好 刚兴起时位置较偏，但仍然经营较好 旧货市场 好 恒茂国际华城 国美（八一广场店） 东方广场的一部分，周边人流极旺 位于南昌汽车站，交通便利人流量大 位置环境 经营状况 项目 南昌二手手机市场 长运电脑城 规模、产业聚集、服务平台 周边人流量，行业聚集 成功关键要素 好 日常消费类产品 类型1 好 案例 特殊消费品或工业产品 经营类型特点 类型2 3-2 小 小 小 市场空缺 市内各区域客户 批发商贩，普通消费者 本地体育爱好者 目标客户 高 位于市区内成熟繁华地段； 国美/苏宁 家电 高 位于市区；产业聚集，价格低廉； 洪城大市场 童装 日常消费品 面临超市\百货的竞争;专业市场容非一朝一夕形成,风险高 位于体育路,因历史原因,经过十几年发展,相关产业聚集. 体育路 体育用品 本项目的经