2010山东寿光房地产市场调查总结.doc

寿光房地产市场调研报告 寿光项目组 二零一零年五月 一、2010年房地产宏观状况 （一）总况 2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年第一季度，针对全国部分地区房价上涨过快、投资性购房比例过高等问题，政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，2010年全国的房地产市场会在整体平稳中出现小幅回落 （二）2010年一季度全国房地产市场运行情 从第一季度房地产市场的运行情况来看，房地产市场将延续2009年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，住房价格涨幅再创新高，全国房价出现普涨局面 1.房地产开发投资增速度逐月加快 2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 3.土地购置面积增速同比大幅攀升，完成开发面积延续负增长 4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速持续 5.市场销售形势较好，销售面积和销售额增速加快 6.房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 二、2010年房地产市场走势预测 总况：2010年一季度，全国房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，市场销售形势较好，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售价格上涨较快。预计2010年，全国房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落，房屋销售价格指数高位回落，预计到年底时房屋销售价格指数回落到6%左右，较年初时的涨幅出现明显回落。 投资增幅保持平稳增长，全年增长23.0% 房地产开发资金来源增速回落 房屋建设增长保持稳定增长 销售面积和销售额增速出现明显回落 房屋销售价格上半年保持惯性上涨，下半年出现回落 三、总结 1、商品房空置面积会有较大幅度增加2010年，通货膨胀加大了政策环境继续宽松的不确定性，但保持来之不易的经济、就业增长，仍会是政策调控的首要目标，拉动住房、汽车、家电等的消费增长仍是扩大内需的主要途径，而且，在经历了2009年房屋销售量大幅度上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕 2、2010年房地产需求继续保持增加，由于人口结构的影响，中年人的住房改善需求、80后的结婚刚性需求仍会持续增加，预计2010年住房需求会持续增加，但增幅会低于2009年 3、2010年房地产供给会持续增加，2009年下半年，商品房新开面积开始增加，2010年房地产市场供给会持续增加，保障性住房建设将持续加大建设力度 4、2010年房价稳中有升，在总体物价水平温和上涨的情况下，预计2010年房价稳中有升 5、融资环境得到较大改善，由于受国际金融危机的影响，2009年商业地产一直处于停滞的发展状态，但在国家的宏观调控下，2010年商业地产的融资环境面临新的转机，2010年国家将持续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，再加之保险资金松闸进入房地产市场，2010年大大改善了商业地产的融资环境，预计2010年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加 6、后危机时代，中国投资四万亿元救市，此举极大地促进国有企业复苏，在未来几年中国有企业将会成为市场上的活跃主体， 对低密度绿色独栋办公产生巨大需求 四、寿光房地产现状 （一）??从宏观调控政策和发展情况看，寿光市以土地市场秩序的治理整顿和房地产市场的宏观调控为重点，大力提高国土资源调查、规划、管理、保护和合理利用水平，加大对房地产市场的整治力度，为土地市场和房地产市场全面、协调、可持续发展提供了有力的保障。最近几年该市大力发展城市建设，紧紧围绕建设现代化中等城市这一目标，狠抓城市基础设施建设，拓宽道路，建立步行街和商业街，使城市面貌得到很大改善。此外还出台了许多优惠政策，以市场化运作开发城中村和城区周边村。该市目前已进入城市化快速发展期，城市人口增长较快，加上近几年人民生活水平都有很大提高，对改善居住条件需求迫切，预期市场份额大。加之公积金制度在全国的推行、住房金融条件的放宽，市民为追求更好的生活环境，都有以小换大、以旧换新的消费观念。从宏观上看，这些措施将有利于房地产市场的进一步繁荣和发展，同时，对拉动内需，使住房产业成为国民经济新的增长点和消费热点，也将起到积极的作用。? 城中村改造急需进一步开发，但开发的难度较大。从该市的市容看，从土地的利用率上看，楼房的利用率远远高于平房，随着城市的发展，土地已经成为制约经济发展