2016郑州房地产市场报告(第一季度).docx

目录一、房产新政21.国家新政22.地方新政6二、楼市概况91.存量结构92.新房市场92.1供销及价格走势92.2供应结构112.3成交结构12三、土地市场151.土地供应市场151.1供应走势图151.2供应附表162.土地需求方面182.1量价走势图182.2成交附表193.小结22四、房企动态23五、市场预判24六、附件-棚户区改造25一、房产新政国家新政政策1：全面放开二胎政策2016年1月1日起，新修订的《人口与计划生育法》同步施行，新政策对生育政策、计划生育管理、计划生育奖励扶助、流动人口计生服务管理等内容进行了修改和调整，二孩政策全面放开正式落地。分析：在市场信息层面上,二胎放开无疑会刺激市场需求的增加,楼市也添加了购买的“新血液”，不管是打算买二房的还是已经有了一套房的购房者，因为家庭人口的增加而选择购买大面积房屋的人数都会攀升。从预期影响来说，二孩政策放开对提振楼市需求和延缓楼市增量房增速下滑也会起到一定作用，并能加速库存消化速度。预计今年年内，楼市的复苏脚步可能还会继续加快。政策2：首套房商贷首付最低降至两成2月2日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。分析：首套房商贷首付最低降至两成，最大限度刺激客户入市，为楼市“金三银四”旺季做铺垫。政策3：教育部鼓励地方推行“多校划片”2016年1月26日，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。为此，教育部还明确提到了24个城市，要求这些城市辖区所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中实现多校划片入学。分析：多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额；此政策主要是为目前的“学区房”降温，新政在优质教育资源匮乏的地方对楼市所产生的影响效果不大。政策4：公积金存款利率上调 目前为1.5%2月17日，经国务院同意，近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前公积金存款利率为1.50%。分析：这个政策是希望通过提高公积金账户存款利率，激励更多人有意愿去缴纳公积金，体现的是公积金政策层面的思路变化。从经济效应来看，过去按照活 期或三个月的存款基准利率进行利息计算，实际上对公积金缴纳群体来说诱惑不够大，从实际操作层面也可以看出，部分公积金缴纳群体甚至会认为公积金缴纳的金额根本没有计息的说法。此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。这样做，能扩大公积金缴纳的范围和规模，于后续公积金利用也能够起到积极的保障。政策5：契税新政 首套房90平米以上仅需缴1.5%2月19日下午，楼市再出重磅政策：财政部降低契税营业税。相关政策2016年2月22日起执行。具体而言，在契税方面：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。在营业税方面：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。分析：该政策主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但在政策放松预期、信贷放量的带动下，一线城市房价可能继续强势，尤其是在上一轮上涨中相对滞后的城市。政策6：以后原则上不建封闭小区 现有小区逐步开放2月21日，《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）发布。这份《意见》，对中国城市的面貌和内核都做出了详细的规定，对有关大拆大建、山寨建筑、政绩工程做出严格限制；对智慧城市、海面城市作出了前瞻性布局。《意见》提出，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”。对于已建成的住宅小区和单位大院，《意见》也提出“要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。另外