佛山南海里水大桥地块市场定位报告.docVIP

里水大桥地块初步定位报告 谨呈：联诚地产 2009年8月27日 第一部分：里水市场概况 第二部分：地块解析 第三部分：里水在售和潜在项目概况 第四部分：里水客户调研分析 第五部分：产品定位建议 第一部分：里水市场概况 现状： 里水镇位于佛山市南海区，地处珠江三角洲，东与广州接壤，西距佛山仅10多公里，广佛高速公路横贯而过，镇内的西江支流与广州直接通航，水陆交通方便快捷。 全镇面积751/a.38平方公里 目前，全镇户籍人口11.5万人，外来常住人口13.5万人。 发展定位： 广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城。 里水区域位置： 里水位于南海北部，距佛山中心10公里 里水发展定位： 广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城。 佛山近期建设规划—综合交通规划图 距广州中心城区6公里，距佛山中心城区10公里，距广州国际新机场20多公里，到广州火车站、三山集装箱港和平洲客运港仅需20分钟车程 广佛高速公路、广三高速、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广州华南快速干线第三期以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络。 距广州市中心6公里，距广州新机场20多公里；佛山一环、广佛高速等城际交通网络完善，城际交通便捷 里水 里水区域交通： 镇区中心以农民自建房为主，无风格意识，喜欢加些欧式的因素；设计上通常是底层商铺，二楼以上住宅，层数5层为主，临近工业区多以出租为主，总体居住舒适度不高 居民自建房 商品房 镇区中心商品房，星照人家社区感稍强，楼梯楼； 信和新天地是商住楼，底层商铺是繁华的商业，居住噪音较大，楼梯楼 里水市场：城市感不强，镇区商品房多为楼梯楼；自建房无规划密集，多为底层做商铺，二楼以上住宅，居住舒适度不高。 近年来，里水项目出现规模大盘趋势，包括恒大御景半岛（金碧海岸花园）、中信山语湖，均以低密度住宅或高端洋房供货，面向广佛区域，甚至珠三角区域客户。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 洲村 和顺 里水镇区 里水市场：住宅市场发展缓慢，历年供应量少，07年以后发展迅猛，但主要在金沙洲板块，镇区中心发展滞后 7 海逸锦绣蓝湾 2009 7 恒大·御景半岛 2007 4 班芙温泉小镇 2004 1 信和新天地 2005 2 星照人家花园 3 时代糖果 2008 6 中信山语湖 5 入市时间 项目名称 序号 大沥雅瑶 预计12月推售200套洋房 南海碧桂园 4 5 3 2 1 序号 10月推40套别墅；12月推200套洋房 剩余100多套别墅，主推约200套洋房 主推189套别墅 一期约590套，预计08年底发售 存量 里水甘蕉 海逸锦绣蓝湾 里水洲村 恒大御景半岛 里水洲村 时代糖果 里水镇和顺 中信山语湖 区域 项目 1 2 3 4 市场现状：住宅市场呈镇区中心乏力，周边较繁荣的格局 81%为里水客户，主要为企业主、企业管理层及普通职员；黄岐客户占19%，为个体户、村民及普通职员 均价4300元/平米 ，别墅8000-12000元/平米（2009年） 85 ㎡两房，125-135 ㎡三房， 233-250 ㎡联排别墅236-270 ㎡双拼别墅 电梯洋房+别墅 建面13万 海逸锦绣蓝湾 里水镇区，当地居民 2400元/㎡（2005年） 90-130㎡三-四房 社区多层楼梯房 建面3.9万 星照人家花园 班芙温泉小镇 信和新天地 项目 规模2100亩 2000平米温泉区 建面9万 建面19万（以商业为主） 规模（㎡） 里水、黄岐、大沥专业市场老板 里水镇区居民 主力客户 4800元/㎡（2005年） 独栋210-380 ㎡ 联排120-210 ㎡ 洋房80-150 ㎡ 独栋、联排别墅 小高层洋房 2300元/㎡（2005年） 30-40 ㎡公寓105-200三-四房 多层楼梯房 毛坯均价 主力户型 建筑类型 里水房地产市场主要特征： 以农民自建房和单体楼为主，楼梯楼，层数5层为主； 住宅项目少，部分是商业旅游项目的附属产品（班芙温泉小镇）； 社区感强的项目项目少（星照人家花园）； 房地产市场整体发展滞后，主要面向本地刚性需求客户。 市场现状：目前镇区商品房供应极少，且长期无较好的社区/产品，仍以自建房为主；商品房实现价值较低 区位：佛山东北部，广州西部，广佛交汇融合地带 交通：快速便捷，有佛山一环，广佛高速等高速干道与广佛相连 配套：各类生活配套完善，但档次偏低 规划：广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城 市场供应：相对于周边区域镇区中心缺乏商品房供应，以自建房为主 客户：镇区客户主要为本地居民与企业员工的自住型客户 里水区域属性特征 第二部分：地块解析 里水镇中心区 地块 里广路 夏塘路 里水大桥 地块位置：位于里水镇中心区南，里水桥南