【法律实务园地】房产买卖居间中跳单问题研究.PDF

房产买卖居间中“跳单”问题研究 法律实务园地 【法律实务园地】 房产买卖居间中“跳单”问题研究 ——“最高人民法院指导性案例第1号”评析 黄健雄* 最高人民法院发布的指导性案例第1号以居间合同为主题，以“跳单”实务问题为切入点， 【摘 要】 确认了违约金格式条款的效力，同时也从文义解释的角度对委托人选择其他中介签约的行为是否违约作 出了判断。该指导案例对同类格式条款的效力判断、违约判断方面具有指导参照作用。但指导案例的案 情独特，适用范围有限，处理结果仍停留于直观的价值判断，回避了深层法理问题，并没有明确一般性 居间报酬格式条款的效力以及更为苛刻的格式条款的效力，也未从正面回应“跳单”是否如同部分学者 所主张的是法律允许的行为，仍有待今后的判例法理进一步发展。本文从该案例的特殊性出发，试图分 析本案体现的“跳单“法律问题，同时解决案例遗留下的其他法律问题，为居间合同体系建构做好铺垫。 指导性案例第1号；居间合同；跳单 【关键词】 一、案件事实 2008年6月，产权人李某欲售房一套，并在多家房屋中介公司挂牌。购房者托德华在多个房地产中介 居间介绍下，多次查看该房源。2008年 11月27 日，房屋中介中原公司与托德华签订了《房地产求购确认书》， 该《确认书》第2.4条约定，“托德华有义务在验看房地产后的6个月内，不得利用中原公司提供的信息而 未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成 交价的 1%向中原公司支付违约金”，当时中原公司对该房屋报价为165万元，中介费为成交价的 1%，即1.65 万元。2011年 11月30 日，托德华在汉宇公司居间下与卖方协商价格，最终以138万元的价格从李某处购买 同一房源。中原公司由此向法院起诉托德华恶意“跳单”，诉称托德华利用中原公司提供的上海市虹口区 株洲路某号房屋销售信息，却故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》 第2.4条的约定，请求法院判令托德华按约支付中原公司违约金 1.65万元。初级法院一审判决被告托德华按 实际成交价 1%向中原公司支付违约金1.38万元。[1]一审宣判后，托德华不服提出上诉。中级法院二审判决 撤销一审原判，对中原公司要求托德华支付违约金诉求不予支持。 * 厦门大学法学院教授。 [1] 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案.最高人民法院审判委员会讨论通过，2011年12月20 日发布，http://www.chi- /article/detail/id/470306.shtml,2013-7-30 。 · 143 · 法治研究 二、裁判要旨 本案的一审法院认为，中原公司与托德华签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示， 与法无悖，应为合法有效。《房地产求购确认书》中已明确约定托德华有义务在验看房地产后的6个月内， 不得利用中原公司提供的信息而未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，现托德华从中原公司处获知信 息，但未通过中原公司而与出卖方签订买卖合同并取得涉案房产的所有权，理应按约承担违约责任。本 案的二审法院则认为，《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中合同第2.4条的约定属于房产买卖居 间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过 中介公司购买房产，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方 是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会 等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的 中介公司促成房产买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出 售同一房产，托德华及其家人通过不同的中介公司