房地产行业：城市更新下的投资机会.pdfVIP

2010-08-15 行业研究 /深度报告 房地产 城市更新下的投资机会 中性/ 维持评级  所谓城市更新，狭义上可理解为旧改。但就广义而言，城市更新超越了旧改 分析师 鱼晋华 以物质形态改造为主的范畴，其内涵已扩展到城市结构及功能体系更新、产业结 SAC 执业证书编号:S1000208120162 构升级等多方面的内容。实质是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开 +755yujinhua@ 发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。 联系人  从西方发达国家城市更新所走过的历程来看，基本都经历了由政府主导的以 周雅婷 客观物质环境改善为目标的阶段，发展到以大量兴建商业中心、写字楼，以房地 0755zhouyt@ 产开发为主导的阶段，最后再度回归到寻求城市的可持续发展，协调经济、社会、 宋莉 环境等多重目标的三个阶段。 021songli@  地方政府自上而下地、大规模与快速化地推动各地的城市更新，并使之成为 肖肖 产业结构调整和提高土地集约使用效率的有效手段，是现阶段我国城市更新的主 0755xiaoxiao@ 要特征之一。由于旧改多与地方政府政绩挂钩，而单纯依靠政府的财政资金，将 影响到城市更新的进程。引入房地产企业资金的介入，进行市场化操作，不但可 提高城市更新的效率，还可同时追求经济增长。因此伴随大量的房地产开发是现 阶段我国城市更新的另一个主要特征。由伦敦码头区改造这一全球经典的城市更 新案例看深圳前海规划，可发现异曲同工之妙。  在一线城市未来的城市更新改造发展中，我们更看好具备市政及房建综合开 发能力以及综合商业运营能力的开发企业，主要标的有万科、保利、金地、招地 和华润置地。《深圳城市更新办法》允许土地的原权利人在符合规划的前提下自 行申报，在获批后可自主开发。该政策使在深圳本地拥有老工业区的公司受益， 从这个角度，我们推荐的标的有深天健、深长城、华联控股、深圳华强。在二三 线城市的旧改公司中我们推荐福星股份。此外我们认为世联地产作为国内顾问业 务品牌实力最强的地产服务企业，未来在城市更新改造的推进过程中将会持续受 益。电子城则因其独特的老工业基地改造的模式也为我们所看好。 最近 52 周股价表现 20% 房地产 沪深300 10% 0% A S O D J F M A J J u e c e a e a