温泉假日酒店项目可行性分研究报告.doc

目 录 1 总 论 3 1.1项目概况 3 1.2 项目开发战略 14 1.3 项目主要策划结论 15 2 项目投资环境分析 21 2.1 全国经济形势及房地产业发展态势分析 21 2.2 重庆市投资环境分析 27 3 项目地块条件分析 31 3.1 项目地块自然条件分析 31 3.2 项目地块SWOT分析 33 3.3 项目适宜性分析 37 4 市场调查分析 47 4.1 重庆主城区房地产市场分析 47 5 项目市场定位及目标市场分析 55 5.1 市场定位分析 55 5.2 项目目标客户定位 56 5.3 目标产品定位分析 57 7 项目投融资分析 69 7.1 投资估算 69 7.2 投资估算过程 72 7.3 投融资分析 80 8 项目财务分析与风险规避 90 8.1 销售收入预测 90 8.2 税费计算 92 8.3 财务分析 94 8.4 项目不确定性分析和风险管理 95 8.5 项目的社会效益评价 102 8.6 环境效益评价 103 8.7 项目综合评价 103 9 营销推广及广告策划 105 9.1 项目营销推广环境分析 105 9.2 项目客户定位分析 107 9.3 项目营销推广策划的具体内容 108 9.4 项目营销推广预算 113 9.5 项目营销管理 114 结 论 124 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与营销策划报告 1 总 论 1.1项目概况 项目 图1.1项目具体位置（A、B地块） 1.1.2项目技术经济指标 本项目分为A、B两个地块，其中A地块占地面积9009平方米，B地块占地面积4727平方米，总面积约20亩，每亩地价20万，且酒店交纳的区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等给予减免，作为政府重点支持项目，尽可能的给予了相关费用的减免或优惠；地块具体规划控制指标如下表1所示： 地块规划指标控制表 表1.1 1 建设用地面积 13736平方米 2 用地性质 客房，配套功能用房 3 建筑密度 ≤55% 4 基本容积率 ≤1.6 5 绿地率 ≥25% 在满足规划控制指标的前提下，充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和项目的开发目标等众多因素，本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的指标统计如下： A地块技术经济指标统计表 表1. 2 建筑面积 m2 13749 2.1 客房面积 m2 9419 2.2 配套、功能用房面积 m2 4340 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.53 5 绿化率 25% 6 建筑密度 54.23% B地块技术经济指标统计表 表1.3 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 4727 2 建筑面积 m2 7267 2.1 客房面积 m2 7093 2.2 配套、功能用房面积 m2 174 3 客房数 间 216 4 建筑容积率 1.54 5 绿化率 25% 6 建筑密度 44.56% 1.1.3项目周边配套设施分析 一、交通配套 项目地块离重庆这个中国西部唯一的直辖市不到2小时车程, 其中有高速路89公里, 路面状况较佳的县级公路和景区公路23公里, 有较好的可进入性。 此外该地已有旅游公司近百个，通过旅行社可以有车直达。 （一） 乘车交通线路： 1、重庆南坪长途汽车站—（南坪到万盛大巴）—万盛汽车站—（打的3元）—万盛南桐车 图1.2 南坪汽车站到黑山谷圣杰温泉假日酒店交通线路图 注：绿色键表示南坪汽车站，红色表示黑山谷圣杰温泉假日酒店 2、重庆陈家坪汽车站 —（陈家坪到万盛大巴）—万盛汽车站—（打的3元）—万盛南桐车 图1.3：陈家坪汽车站到黑山谷圣杰温泉假日酒店交通线路图 注：绿色键代表陈家坪汽车站，红色表示黑山谷圣杰温泉假日酒店 （二）游客自驾交通线路： 表1.4 1 沿渝黔高速公路走41.9公里并从万盛方向匝道进入綦万高速公路沿綦万高速公路走32.7公里并左转到省道303沿省道303走2.1公里并经环岛向南直行到万东北路沿万东北路走0.7公里并经环岛左转沿万东北路走1.3公里并向南直行到万东南路沿万东南路走7.8公里并向南直行走8.2公里并右转走100米并向东南直行走500米到达目的地万盛黑山谷每年前去万盛旅游的游客始终保持在100万人次以上，仅在去年，万盛区的旅游直接收入就达到9100多万元。近年来，万盛区集中资金建成綦万高速公路，大大拉近了万盛与主城区之间的距离，从万盛到主城，从原来的四