精品--2011年宜兴恒生时代广场招商推广方案--商业地产策划.ppt

宜兴恒生时代广场 宏观经济环境分析 Part 1 宏观经济环境分析 宜兴概况 宜兴地段交通 宜兴地处苏、宁、杭三角中心。东濒太湖,南邻湖州,北连常州，西接溧阳，雄踞长三角腹地，扼守交通要塞。 依托锡宜、宁杭、沿江高速三大交通要道，成就陆路交通枢纽。 十二五规划宜马公路穿越太湖，到无锡、苏州、上海均可缩短20公里路程。 新长铁路、宁杭高铁、泰锡宜城际铁路的建设将为宜兴带来更多发展机遇。 拥有二类水路口岸和二类陆路口岸，水运辐射力带动经济建设。 宜兴经济实力 宜兴产业基础 结论 宜兴是一座现代化工业城市，拥有较为雄厚的经济实力和悠久的人文历史底蕴。 宜兴地处苏宁杭三角中心，区位优势十分明显，但公路、铁路的建设仍需进一步完善，地段优势才能凸显。 宜兴经济正处于快速发展阶段，经济总量和增长幅度都十分惊人。第二产业和第三产业在地区生产总值中占有很高的比例。 以工业为核心，宜兴形成了以环保机械、电线电缆、精细化工、陶瓷产业、纺织服装、冶金产业为主打的重要产业基础。 宜兴乡镇工业十分发达，乡镇居民拥有较高的经济收入和消费能力。 Part 2 区域商业环境分析 宜兴第一镇——官林 产业对比分析 地段区位 产业概况 官林已形成了以电线电缆、精细化工、橡塑轻机、电子电器、耐火材料等为主的产业集群。 官林产业以电线电缆为最，赢得了“中国电缆城”的殊荣，官林镇电线电缆企业现有400余家，从业人员近3万人，拥有总资产105亿元，年产出超过官林镇总量的78％。 官林已形成完整的线缆生产产业链，行业门类齐全、布局合理、协作配套能力较强。 凌霞北路商业调查数据分析 本项目区位 官林是宜兴第一富镇，是全国闻名的中国电缆城，无论是地区经济还是居民收入，都足以支撑本项目的运营。 相对于第二产业，官林的三产服务业滞后，商业地产拥有很大的发展空间。 官林目前的商业集中在凌霞路两侧，以满足日常生活需求的传统商业为主，大型购物、餐饮、娱乐业态匮乏。 凌霞北路日租金总体在1-3元之间，可以为本项目的租金策略提供一定的参考依据。 凌霞北路的美特斯邦威、真维斯、卓诗尼、唐狮、罗莱家纺等品牌店，可以作为后期招商对象。 官林新兴商业项目以恒生时代广场、司徒广场和商业水街为主，项目面临一定的竞争压力。 官林镇区的东拓对项目的发展至关重要。 Part 3 目标消费群体分析 调查对象以女性消费者居多，以70后、80后的家庭消费者为主体，该类人群拥有一定的经济能力和消费欲望，其消费习惯的衡量具有较强的参考性。 从调查结果来看，目前官林镇的大型超市、餐饮、娱乐、高档服装、高档化妆品等业态匮乏，均不能满足居民的消费需求。 本项目的有效推广和合理化运作，能够逐渐改变官林居民的消费习惯，招商过程中，需要注重门槛的把控，多吸纳品牌商家入驻经营，形成目标性消费模式。 重庆火锅、西餐和川菜等类餐饮，在官林均有较大的市场需求。 餐饮类品牌中，肯德基在官林镇具有将强的品牌号召力，谈判过程中，可以在免租期、扣点、位置等方面给予一定的特殊优惠。 服饰类和化妆品类品牌的引进以中高档为主，契合官林目前的消费水平。 健身中心、KTV、儿童乐园、院线等娱乐项目的引进，能够吸引更多的目标性消费群体，带动其他业态的做旺。 被访群体中有一定比例的个体户和服务行业从业者，他们的租金、面积段、经营项目意向能够说明一些问题，但也存在一些主观因素，仅可作为辅助性参考。 在对本项目的期望中，消费环境、价格、服务等方面是消费者更为关注的。 Part 4 项目业态定位 商业改变生活！ 餐饮品牌 商品品牌 休闲娱乐 有影响力的大型超市入驻，必将为项目带来大量的客流，有助于迅速提高项目知名度和美誉度。 从整个无锡的商业地产运作情况来看，餐饮、娱乐、休闲业态的发展态势都十分迅猛，能够迅速聚集人气，占领周边消费市场。然而，百货业的发展却相对滞后，在改变消费习惯问题上遇到了一定阻力。官林镇与无锡区域环境有所差别，但餐饮、娱乐、休闲业态的作用同样不可忽视。因此，在业态规划中，餐饮、休闲、娱乐所占比重较大，招商过程中需要注重这几类品牌商家的引进。 超市、服饰、床上用品、饰品等“逛街”特征较浓的业态，主要集中在一楼和二楼，方便消费者选购。 KTV、影院、健身会所等目标性消费业态，主要集中在三楼和四楼，消费者可直接乘观光梯抵达。 一楼、二楼内部位置可引进避风塘、街客等奶茶点心店，丰富业态组合，满足消费者需求。 Part 5 招商实施进度 招商步骤——以大带小 阶段工作 小结 Part 6 招商政策推导 Part 7 招商推广策略 对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整 密切关注商家经营业绩、经营理念 运营过程中促销、宣传活动策划、 10月1日—10月15日 运营调试阶段 2011年10月1日 ～2011年1