城市中心发展规划分析.doc

城市中心发展规划分析 城市问题概况:本市正经历着与郊区的爆炸发展相关的问题,在郊区,商业、零售、工业活动和居住发展迅速，而城市中心却处于停滞状态。 关键字： 停车场、市中心商业协会、投标拍卖、拖延解决 相关部门:市议会、市中心商业协会、私人停车公司等 简要说明:对城市中心地区的一块土地采取的措施分析其可行性（feasibility ） 解决方案: 方案(1):修建停车厂 方案(2):将中心用地招标拍卖 方案(3)保持现状拖延解决 具体方案分析 方案一：在市中心修建停车场 关键字：零售收入、零售税、成本、维护费、私车、公车、公共交通 相关利益群体：市中心商业协会、私人停车公司 理由 成本收益分析（见图表一） 私人停车场的成本与收入一览表 场地规模 机动车数量 总收入 边际收入 总成本 每100辆机动车平均成本 每100辆机动车边际成本 利润 100 2800 --- 2940 2940 2940 —100 200 4200 1400 4200 2100 1260 0 300 5600 1400 5320 1773 1120 +280 400 7000 1400 6720 1680 1400 -280 500 8400 1400 8680 1736 1960 0 600 9800 1400 11200 1867 8520 -1400 （备注：市中心目前有22000个停车位，其中12000个为私人公司提供） 市政部门的成本与收益一览表 场地规模 机动车数量 总收入 边际收入 总成本 每100辆机动车平均成本 每100辆机动车边际成本 利润 100 4760 - 2940 2940 2940 1820 200 6720 1960 4200 2100 1260 2520 300 8680 1960 5320 1773 1120 3360 400 10640 1960 6720 1680 1400 3920 500 12600 1960 8680 1736 1960 3920 600 14560 1960 11200 1867 2520 3360 （市中心目前有22000个停车位，其中10000个由政府提供） 按照市中心的停车价格结构来看，每一停车位每年将至少增加42000美元的零售收入。假设建一8层容量为800个停车位的停车场，其中一层出租给零售商每年可获利28万美圆 并且政府每年从中获取零售税至少4.5%既1500万*4.5%=67.5万美圆。 市中心停车价格结构：第一小时2.80元，第二小时为1.40元，以后每小时0.70元全天最高收费7.00美圆（详情请见停车收入一览表）就目前情况统计 综上所述停车场预期收入为1500万美圆 抽样分析在市区建停车场的稳定客源 目前停车情况一览 日期 时间 段 星期一至星期五 星期六 星期天 7：30AM—6：00PM 完全利用 80%全天停车 50%的利用率 30%的全天停车 20%的利用率 50%的全天停车 PM6:00—PM0:00 30%的利用率 70%的利用率 20%的利用率 稳定性分析 如上所得1500万美圆为固定收入，投资汇报率很高，投资风险小 停车场是属于城市基础设施建设，造福于民，有政府保障 根据市场实践调查所做的市场研究：按目前价格，市中心地区还需7000个停车位，有很大的需求空间 三 ）市场状况分析 目前状况：具有效调查从星期一到星期五8万车辆进入中心情况，每辆车中平均有1.5人。在8万车辆中有5万辆是用于上班的1.5万辆是用于购物，另外1.5万辆是公务旅行。另外有四万人乘公共交通工具进入市中心，往返的票价为1.7美圆（ 下表是市中心人口构成情况）。c.未来发展趋势：目前郊区人口增长呈持续上升趋势 d,见图表显示随着郊区经济的不断发展，越来越多的人拥有私家汽车，这直接刺激了对停车位的需求，并可以带动相关产业的发展。对停车场的修建要求进一步加强 四）灵活性分析 该停车场建成后，亦可改做他用，如：出租给零售商或用作其他商业活动。如此，即便政府在以后对交通，用地等方面的政策有所改变时，仍可灵活调整 五）方案实施中的问题 大量汽车集中与城市中心，势必对环境带来严重影响。针对这一点，我们可以通过鼓励开发环保节能的公共交通工具从一定程度上减轻污染 这一方案的实施造成了政府财政压力过大，目前，城市公共交通系统运行赤字280万美圆/年；建造停车场费用为980万美圆，加上每年90万的维修费使政府在资金周转上有一定的困难。然而，这一问题再停车场经过几年的运作便可收回成本。问题也会迎刃而解。 综上所述，修建停车场是方案之一（经民意调查此方案有广泛的接受度） 方案二：对这块土地进行投标拍卖 关键字：地价、市中心、税收、写字楼 对这快地进行拍卖