宁波市房价与地价的关系研究.doc

宁波市房价与地价的关系研究 1.引言 1.1研究背景 改革开放三十多年来，回顾我国房地产业的发展历程可以看出，我国房地产业是从新兴产业到支柱产业逐步发展起来的，1978~1998年期间我国政府对房地产业的政策调整大致过程如下： 1980 年全国范围内开展了城镇住房制度改革，允许私人建房，城市居民可以自购自建；开始住房制度改革，下放管理权，房地产业的发展开始起步；1985 年城市经济体制改革，直接促使了我国房地产业的发展；1988扩大房地产业发展，进行住房制度改革，修改《宪法》，允许土地批租，推行住房制度改革，开放房地产市场；1993 年下半年，经济过热导致了通货膨胀，已经严重过热的房地产业成为了国家适度从紧的宏观调控的重点产业；1998年发布《城市房地产经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加强住房建设的通知》，自当年起停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房供给商品化和住房社会化。 从房价方面来看，1998年住房制度改革以来，居民的居住条件有了很大的提高，但在长期实行住房实物分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下，以及在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下，巨大的住房潜在需求转变为强劲增长的住房有效需求，促进房价持续高速上涨。由于房价上涨的速度大大超过了居民的收入增长速度，大多工薪阶层已经买不起房，造成了如今受到广泛关注的“买房难”问题，为了放缓房价的上涨速度，调控房价，以求最终解决这一重要的民生问题，政府出台了一系列的调控政策，包括2003 年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”等等，这些政策都未能达到预期的目标，收效甚微。 从地价方面来看，自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布以来,土地出让制度改革不断深化，地价也开始持续上涨。政府土地出让收入猛增，2010年全国土地出让成交总价款达到了2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。 1.2研究意义 地价与房价的关系是社会各界广泛关注和争论己久的问题，明确地价与房价的关系是房地产市场研究的重要理论依据，也是推进土地市场和房地产市场健康、有序、协调发展的关键。虽然地价与房价的形成机制不同、市场环境有别，但合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长具有十分重要的意义。 我国在实行1998年房地产新政过程中，我国居民对改善居住条件的需求获得了释放，住宅的建设周期较长，使得住宅供应具有一定的滞后性，从而在短期内存在供不应求的现象，因此使得房价在供求机制的作用下，保持了快速上涨的趋势，当房价的快速上涨超出了居民的可承受范围，就会抑制房地产的需求量的增长，从而抑制房地产业的发展，房地产市场出现供过于求的情况。对于中、低收入阶层购买群体来说，“住房难”问题难以解决，将不仅仅是一个经济承受能力不足的问题，更是一个社会公平差距越来越大的社会问题，因此，对房价与地价的关系问题的探讨，有利于寻找保持房价平稳发展和提高普通购买者对住房的购买能力的政策措施。 宁波市作为我国长三角地区南翼的经济中心，经济迅猛发展的同时，也存在比较严重的房价飙升的问题，“买房难”愈演愈烈，本文以宁波市为例，采用近十年的宁波市各区的居住用地的地价和房价数据为基础，采用实证研究的方法进行研究，试图明确地价与房价的关系，进而为政府、开发商、消费者三方面提供政策建议。 首先，我们会对宁波市房价与地价的波动情况进行详尽的分析。 2.宁波市市区房价与地价波动情况 从数据显示，宁波市区房价从2002年至2011年房价基本呈上涨趋势。而2011年年末，宁波市商品房价格同比物价指数为98.8%，说明2011年年末房价具有下降趋势，但总体下降幅度不大。同时，宁波市土地物价指数一直保持在100%以上，可以看出土地的价格一直持续着上涨的势头。但同时我们也应该注意到，2010年土地物价指数为120%，而2011年突然下降为102.9%，虽然价格依然是增加的，但增加的速率急剧下降，说明地价与房价相互之间是有一定关系的。下图显示宁波市房价与地价从2002年至2011年十年间具体的价格波动情况。 图1：宁波市地价与房价的波动情况图 从上图可以看出，宁波市房价与地价大致均呈平稳地增长趋势，虽然这十年间的数据增长显得较为缓慢，但实际上，价格的总体增长水平是相当惊人的。比如房价，2002年宁波市区平均商品房价格7514.55元/平方米，而到了2011年，宁波市区房价增长到了每平方米13740.00元，也就是说，2002年宁波市区的房价只相当于2011年的54.69%。2002年宁波市区平均楼面地价为1149.86元/平方米，仅相当于2011年的3560.21元/平方米的32.30%，涨幅之大