绿城集团项目调研分析.docVIP

项目实际销售进度 可售总套数 成交套数 销售面积 销售比例 590套 520套 72434㎡ 88.1% 项目调研分析 项目调研分析 总体规划 项目总占地面积约111万平方米，总建筑面积约145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米。社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心。 环境规划 多种植物、水系，以现代、简约和自然的手法与异域风情的建筑形式，形成人、建筑和景观的自然融合。 建筑类型 一期多层住宅、小高层住宅（9F、11F）、高层住宅（32）、联排别墅。 建筑风格 新典雅主义风格，以石材、面砖、钢材、玻璃等的细致组合达到时尚而经典、激情而典雅的精致建筑文化意向。 主题形象 无锡的维多利亚港湾。 核心卖点 临太湖、、统一的规划、多样的建筑形态；入户花园、空中花园等赠送面积；别墅大面宽小进深；社区内景观优势。 交通情况 公交95、105、77路，距市中心车程20～30分钟。 周边环境 江南大学、太湖中学。 项目优势 超级大盘；一流的操作团队；物业综合体（住宅、商业、五星级酒店）。 项目劣势 高架桥下，交通略有不便。 3.1.2 万科·魅力之城 总体规划 万科·魅力之城总用地96.2116万平方米，规划容积率不超过1.4，项目总建筑面积134万平方米，地下总面积为26万，规模约为1.1万户，是万科集团在建项目中总建筑面积最大的项目。 物业形态为多层、小高层、高层。以超前的开放式街区设计营造出独具魅力的复合型居住空间，领跑无锡都市新生活。 魅力之城共A（一区）、B（三区）、C（二区）、D（四区）四个地块。一区用] 地面积22.7，总建筑面积31.8万； 二区（C地块）用地面积35.5万，总建筑面积49.7，三区（B地块）用地面积21万，总建筑面积29.4万，四区16.8万平米，总建筑面积23万。 90以下户型比例：一期A地块约9-10%，二期C地块约18%，三期、四期都是20%。 08年1月份以后魅力之城所有建筑类型均为精装修，预计均价将突破9000以上。 08年主要卖点为小高层11-14层、高层30层，一部分精装修多层，大概9万平米。 规划商业一期约1.5万平米， 基本售磬，均价在1-1.5万。 图表 5部分入住的一期 一期“生活魔方”部分（东侧），由5栋8层板式小高层住宅，一栋11+1层点式小高层住宅，一栋三层低层商业建筑和以及他们之间相连的裙房所构成，六栋住宅办公一体化、外表面全玻璃的SOHO建筑， 一期“凌湖轩”（一期西侧）由三栋32层观景大高层组成，是太湖山水豪华大宅。 图表 6正在销售的二期 二期占地30万平方米，建筑面积56万平方米。 二期“兰庭”部分，位于二期南侧，高层，近8万平米(含地下部分面积)，部分为经装修房，装修部分报价1500元/㎡。 二区唯一的独立情景花园洋房组团，一共只有2.4万平米，首层独立入户，独立情景房可兼作书房、茶室或客房，超大自然庭院，围合出私密的院落空间；层层退台设计，每户都拥有一个方正露台，顶层两房就有南向双露台；客厅宽4.2-8.1米，显得宽敞气派。 项目立面图 项目技术指标 项目技术指标 项目名称 万科·魅力之城 开发商 无锡万科房地产开发有限公司 地理位置 滨湖新城蠡湖大道与新西路交口 电话 0510 占地面积 96.2116万㎡ 总建筑面积 134万㎡ 总户数 约1.1万户 容积率 1.39 交房时间 二期洋房2008年2月入住 工程进度 一起部分入住，部分主体封顶； 二区洋房组团主体结构完成。 开发周期 7-8年 绿化率/绿地率 40% 物管费 1.75 物管公司 万科物业 规划/建筑 日本（株式会社）山工房 施工单位 中建集团 景观设计公司 日本（株式会社）和计画咨询公司 营销代理公司 上海新联康 广告推广公司 蓝色创意（上海） 车位数 1：1.1 车位租售价格 5-8万/个 有无产权 无 二 期 户型 面积(㎡) 数量比例 销售比例 起售价（元/㎡） 均价（元/㎡） 最高价（元/㎡） 单身公寓 54、56、80 15% 20% / 9500 / 精装三房 140 10% 0 9000 2*2*1 80-100 15% 75% 6400 7200 7900 3*2*2 120-130 40% 90% 4*2*2 150-160 20% 80% 产品特征 洋房、多层、高层 项目户型解析 花园洋房户型： 图表 7二室二厅97平米 图表 8三室二厅120平米 图表 9三室二厅132平米 图表 10三室二厅136平米 图表 11三室二厅154平