江西共青城房地产市场调查报告.doc

江西共青城房地产 市场调查报告 写在前面 受江西华远房地开发有限公司委托，对共青团城共青大道地块项目华远名都进行营销策划与广告推广策划工作，我司本着客观、深入、有效的原则对共青城房地产市场进行了针对性的调查研究分析，最终形成的《共青城房地产市场调查报告》将为本项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据。 目 录 一、城市概况……………………………………………… 二、 共青城经济与行业发展概况………… (一) 总体经济特点………………………… （二）房地产市场特点与现状……………… （三）商业经济特点………………………… 三、消费意向调查分析………………… 一、城市慨况 共青开放开发区位于江西省北部，北望庐山，东接潘阳湖，国家级候鸟自然保护区坐落南端。其前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社。1992年，江西省政府为加速昌九工业走廊建设，批准成立江西省共青开放开发区，并赋予省级利用外资审权。1994年省政府又批准成立江西省共青台商投资区。开发区国土面积为169.2平方公里，规划城区面积70平方公里，建成区面积27平方公里，是以农业为基础、工业为重点、农工贸协调发展的省级开放开发区与新兴城市。下辖三个镇（甘露、江益、金湖）及五个街道居民委员会。 ■人口规模： 整个共青城人口约7-8万人，其中城镇人口约4万人 ■资源环境：拥有面积约5000公顷的湿地候鸟保护区，是国家自然保护区的的组成部分。优美的自然生态环境，珍贵的候鸟资源每年能吸引数十万旅游者。并开辟了以共青全国青少年教育基地为依托的度假胜地、候鸟王国、商务会展、生态旅游等具有地方特色的旅游项目。 ■交通环境：共青开发区交通环境优越，昌九高速公路四通八达，距南昌九江仅60公里，南昌昌北机场近在咫尺，为来共青考察投资的商务人士提供了极大的便利。共青火车站被国家铁道部列为风景名胜站。水路直达鄱阳湖，与长江相连。 ■农业是共青的基础,工业是共青的经济支柱，主导产业包括羽绒制品、服装加工、食品酿造、建材包装、纺织印染、乐器制造等，共青鸭鸭集团年产羽绒服500万件，年产值5亿元，为中国500家大型企业之一。“鸭鸭”是中国驰名商标、中国名牌产品、中家免检产品，其商标分别在80个国家注册。2002年5月，鸭鸭集团公司通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和环境标志产品认证，而共青酒厂生产的“新纪元”啤酒也荣获国际大奖，工业园区内的大小企业近六、七百家,发展后劲强有力。 同时共青城以庐山国际高尔夫球场、国家网球训练中心、国际钓鱼中心和共青城茶山假日酒店为依托，带动旅游业及第三产业协调发展。 ■城区规划与发展：共青城区主要由共青大道和南湖大道两条主干道构件而成，老商业中心和现在的政治、经济文化中心都集中在共青大道即管委会转盘附近。随着本地企业的不断壮大，外来大型企业的不断增多，经济的发展和人口的俱增使原有的城市功能不能满足城市日益发展的需要，老农贸批发市场脏、乱、差不但局限了城市进步，也没有发展的空间。所以政府决定拉大城市框架，完善城市功能配套，拟出一条沿着城北路、建设新共青的发展思路。把共青大道以北（共青大道与南湖大道交汇转盘到航天大学）定位成以行政办公和居家为主的新城区。 共青城总体发展思路是：开放强区、特色兴区，打好“共青城、‘鸭鸭’、生态环境”三张牌，把共青城建成以服装、食品、休养闲娱乐为主的花园生态城市。 共青城经济与行业发展概况： 总体经济特点 一）：经济起步较晚但发展势头看好 1955年上海青年志愿者创建共青社即共青城的前身，原属德安管辖，与九江其它县市相比较，建设时间短且人口少，因此起步较低。但共青有昌九、京九线等便捷交通优势，境内又有珍贵的湿地旅游资源，随着江西在中部地区崛起经济发展的不断推动，其作为经济开发区的优势不断凸现，1992年，江西省政府批准成立江西省共青开放开发区，赋予省级利用外资审权，1994年省政府又批准成立江西省共青台商投资区。目前共青城招商引资成效显著，近六、七百家企业落户工业园。 二）：市场消费容量小，区域经济发展非常集中 整个共青城人口数量约4万人，数量非常少；农民人均纯收入2700元，普通职工人均纯收入5673元，消费力不足，城镇市场消费量小。 共青城城镇居民目前主要集中在城东老城区，且居住又主要集中在城东百米大道与南湖大道上，城镇框架狭小，商业形态落后，经营门点非常集中，1000米范围内几乎聚集了所有的商业设施。而城西为新城区，与昌九走廊、京九线相连接，政府功能规划为开发区与物流中心，目前该新区地广人稀，尚在进一步规划过程中；受整个城市扩展与城市化发展速度影响，城东还将会在未来相当长的一段时间占据城市主导位置。 三）：房地产发展起步晚、形态落后、后劲乏力 共青城早期开发的房地产项目主要以住宅开发为主，典型的如珍珠湖