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有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨 中国房地产行业市场化运作已经有10 个年头，各地政府已经很 清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具 有天然的稀缺性。这这种情况下，开发商再想以低廉的价格大规模拿 地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。在这种情况下， 有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行 一级开发、整理。待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相 对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。这也是 近年来，一级开发大行其道的根本原因。 一级开发，顾名思义，就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前， 将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可 出让的熟地的一个投资建设行为。开发商和地方政府优势互补，各取 所需。但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在 二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作 的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对 处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一 级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽 土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也 希望出现竞争，从而推高土地价格。而这时候，一级开发商要拿地， 就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。笔者作为在房地产投 资方面工作多年