商场小业主及商家问题解决方案.doc

XX商场小业主物业处理方案(意见稿) 一、关于小业主物业商务条件 1、关于签约年限 ⑴、与小业主签约期为5-20年（基于不同小业主的接受度）； ⑵、尽可能地延长与小业主的签约期，原则上签约至10年或以上，最多至20年；延长期限以降低签约期到期后，再次做小业主的工作难度和不确定性； ⑶、特殊情况下，个别小业主可考虑延长或缩短签约年限； 2、关于免租期 ⑴、免租期最短12个月，最长36个月（五年期、十年期及以上）； ⑵、免租时段分布在租赁合同签约年限的前五年内第一年免租2-5个月，第二年、第三年免租3-5个月，第四年、第五年免租2-3个月； ⑶、五年期适用于签约十年及以上的年限；若只签约五年期，则考虑免租时段分布于前三年； ⑷、免租期延长至12-24个月，基于部分商家中途撤场，进行再次招商时可能产生一定空置期，故与小业主签约的免租期低于与商家签约的免租期，以预备填补期间的空置期，且尽可能地按照最长免租期执行； ⑸、特殊情况下，根据处理难度，个别小业主可考虑延长或缩短免租期，调整免租期的时段分布； 3、关于租金价格 ⑴、一期一栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月 ； 一期二栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-10元/㎡/月；2楼6-8元/㎡/月；3楼5-6元/㎡/月； 一期三栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月； 二期物业租金价格区间：每套商铺（含1、2、3楼）3-5元/㎡/月（3000-5000元/年/间）； ⑵、租金价差是考虑到不同物业的楼栋差异、口岸差异、楼层价差；价格区间是考虑到同楼层物业各商铺位置的差异、不同小业主接受度及谈判难度； ⑶、上述租金价格均按照建筑面积计算；与小业主签约起始价格原则上不低于上述租金的最低价格，同时也不高于上述租金的最高价格，且尽可能地按照上述起始价格执行； ⑷、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低租金； 4、关于租金递增 ⑴、递增方式：第一、二年不递增，从第三年开始，租金每年递增3%-5%（在上一年已递增的基础上递增）；或从第三年开始，租金每两年递增5%-8%； ⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低递增率； 5、关于付款方式 ⑴、支付给小业主的租金为每一年度付款一次（免租期不含在内）； ⑵、与小业主签合同后30日内支付租金；支付下一个年度（特殊情况的小业主另行协商）租金，在本租期到期前30日内支付； 6、关于租赁保证金 ⑴、原则上不向小业主支付保证金； ⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑支付一定保证金，但不超过该收取商家的保证金数额； 7、关于付款方式 ⑴、第一年租金自签订合同之日起，在招商案场支付小业主租金；扣除双方合同约定的当年的免租期； ⑵、支付方式：以现金或转账方式支付；不提供发票，只提供收据； ⑶、支付时间：一次支付半年租金；下一个租期到期前一个月的20号至30号内，支付给小业主下一个租期租金（如下一个租期于2018年7月1日开始，即在2018年12月20日至12月30日之内支付下一个租期租金）。 8、关于小业主推荐商家签约 若有小业主推荐的商家签约，可考虑对推荐人进行现金奖励，奖励标准为租赁合同签约金额首年首月的租金（免租期除外），最高1.5个月。 9、关于业态规划 见东方商贸城招商手册PPT（PDF）文件 二、关于小业主处理问题 1、关于收回物业经营权的处理方式 ⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，与小业主签署《物业委托管理协议》； ⑵、以点带面，逐个击破；先易后难，先做业主代表及难度较小业主的工作，让其起到一定影响和带头作用，并带动工作难度大的小业主，以此来逐步推动难度较大的小业主签约； 2、关于不接受托管或自行租赁物业的小业主的处理方式 ⑴、对自行租赁的商家，以商家使用的名义（尤其大中型主力店物业的需求和经营的要求）反推过来做其工作，让其统一管理，统一运营已达到效益最大化，并减少空置期； ⑵、对于不同意接受托管的小业主，且影响到商家租赁及进场的小业主物业，可参考采用房屋拆迁的部分方式；可考虑断水断电，商铺加围挡、催收物管费及滞纳金等方式； ⑶、对于联系不上或不愿到达的小业主，先同商家进行沟通，争取延长一定入场时间，且将物业预留一定时间，后根据情况再做其他打算； 三、关于商家处理问题 1、对于二、三栋商家搬迁的问题 ⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，来对需搬迁的商家逐个做其工作，争取在一定时间内逐步将商家迁至一期一栋物业内； ⑵、关于商家的搬迁补偿问题，包括营业补偿、装修补偿、装修期、最好不采用现金补偿方式，争取采